Abstrakt

W interesie zabużanina, osoby ubiegającej się o rekompensatę, a także w „interesie” Skarbu Państwa, jako osoby zobowiązanej do wypłaty rekompensaty, leży, aby cała operacja ustanowiona ustawą przebiegała sprawnie i bez zakłóceń, zgodnie z prawem, logiką i sztuką wyceny, przy zachowaniu pełnego obiektywizmu. Pod tym pojęciem należy rozumieć możliwie wierne odtworzenie historycznego stanu pozostawionej nieruchomości oraz prawidłowe zbudowanie hipotezy tak określonej jej dzisiejszej wartości, co w pełni zależy od rzeczoznawcy majątkowego.

Warunki wstępne

Rzeczoznawca majątkowy przystępuje do wyceny nieruchomości pozostawionych na Kresach Wschodnich RP tylko wtedy, gdy spełnione będą następujące warunki:

1. wydane zostało przez właściwego wojewodę postanowienie w trybie art. 7 ustawy z 8.7.2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 169, poz. 1418; dalej RekompNierU), określające osoby uprawnione i prawa tych osób. W postanowieniu wojewoda wzywa osoby uprawnione do wybrania formy rekompensaty oraz do dostarczenia operatu szacunkowego określającego wartość pozostawionej nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a w przypadku gdy już wcześniej skorzystano z uprawnień „zabużańskich” i nabyto jakąś nieruchomość przed 1998 r. – operat szacunkowy dotyczący tej nieruchomości. W uzasadnieniu postanowienia powinny być powołane dokumenty, na podstawie których wojewoda uznał prawa osób uprawnionych oraz skład mienia wynikający z tych dokumentów. Są to dokumenty wymieniona w art. 6 RekompNierU (patrz cz. IV cyklu Nieruchomościach C. H. Beck Nr 12/2006);

2. zlecającym wycenę jest osoba uprawniona wymieniona w postanowieniu wojewody (jedna z osób tam wymienionych) lub osoba legitymująca się pełnomocnictwem osoby uprawnionej. Zlecający wycenę powinien przedstawić postanowienie i powołane w nim dokumenty (kopie dokumentów). Jeżeli postanowienie wojewody nie wymienia dokumentów, na podstawie których zostało wydane (jest to naruszenie przepisów KPA, a jednak zdarza się czasami), osoba zlecająca musi przedłożyć rzeczoznawcy kopie takich podstawowych dokumentów oraz oświadczenie, że dokumenty te zostały złożone w urzędzie wojewódzkim i znajdują się w aktach sprawy.

Rozmowa z zamawiającym (klientem)

Czynnością poprzedzającą przyjęcie zlecenia na wycenę musi być rozmowa z klientem (truizm). Rozmowa ta nie może ograniczyć się do uzgodnienia terminu wykonania operatu i należnego wynagrodzenia oraz warunków płatności. Należy pamiętać, że nasi klienci to często ludzie w podeszłym wieku, nieorientujący się w zawiłościach procedury, nieufni wobec wszelkiej władzy, niosący w sobie wspomnienie (własne lub z rodzinnych opowieści) o utraconym pięknie i dostatku, a wspomnieniu temu zawsze towarzyszy poczucie niezasłużonej krzywdy. W przeważającej części są to też ludzie nie majętni, a oczekiwana rekompensata ma stanowić dla nich obietnicę poprawy materialnej. Choć nie tylko – ważną funkcją tej rekompensaty jest moralne zadośćuczynienie, zakończenie epopei wypędzenia, pożegnanie się z Kresami i zamknięcie tego rozdziału historii życia.

Umawiając się na spotkanie, należy już wstępnie ustalić, co to za nieruchomość i gdzie jest położona. Pozwoli to na właściwe przygotowanie się do rozmowy – poznanie charakterystyki miejscowości za pomocą map terenów kresowych i Księgi Adresowej Polski oraz ewentualnie innymi materiałami informacyjnymi (przewodniki, monografie). Rozpoznanie to pozwoli też na wstępne wytypowanie porównywalnego rynku lokalnego (krajowego) i zorientowanie się o dostępności danych tego rynku. Takie przygotowanie do rozmowy pozwoli na nawiązanie więzi wzajemnego zaufania i przekonuje klienta o rzetelności i fachowości rzeczoznawcy. Jest to warunek sine qua non dobrej współpracy stron tego kontraktu (umowy o dzieło – dokonanie wyceny w formie operatu szacunkowego).

Niezbędnym elementem uczciwego podejścia do klienta jest wstępna ocena opłacalności dla niego całej operacji. Oceny takiej dokonuje się po uzyskaniu udokumentowanej informacji o częściach składowych nieruchomości i naszej znajomości poziomu wartości podobnych elementów w podobnej strefie rynku. Ocenić trzeba również wstępnie wartość nieruchomości wcześniej nabytej w ramach posiadanych uprawnień „zabużańskich”, pamiętając, że wartość ta pomniejsza należną rekompensatę stanowiącą 20% wartości nieruchomości pozostawionej (w przypadku kilku nieruchomości pozostawionych – 20% sumy wartości tych nieruchomości). Musimy uświadomić klientowi opłacalność całego przedsięwzięcia z uwzględnieniem naszego honorarium (+22% VAT). Zdarza się, że po takiej konsultacji klient wycofuje się ze sprawy, wyrażając wdzięczność za ujawnienie mu prawdziwych okoliczności prawnych i ich skutków finansowych.

Oczywiście konsultacje takie prowadzone są [...]