Abstrakt

Samo pojęcie „eksmisja” nie jest używane w treści przepisów prawnych i pod pojęciem tym rozumieć należy wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób oraz rzeczy i wydania uprawnionej osobie.

Jako podstawę żądania eksmisji uznaje się stan, w którym osoba zajmująca lub władająca lokalem (nieruchomością) nie ma do tego tytułu prawnego. Wiąże się to z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie którego można używać rzeczy cudzej (np. wypowiedzenie umowy najmu). W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, która dysponuje tytułem prawnym, gdy szczególny przepis na to zezwala (np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku).

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 § 1 KC. Na jego podstawie właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, który może zniweczyć żądanie właściciela.

Podobne skutki – doprowadzenie do eksmisji – ma żądanie w trybie powództwa o ochronę naruszonego posiadania. Przepisy dopuszczają, aby osoby korzystające z lokalu lub nieruchomości na podstawie innego tytułu prawnego niż własność mogły żądać ochrony na podstawie przepisów o ochronie własności. Przykładowo art. 690 KC stanowi, iż do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Bardzo często zdarzają się sytuacje, w których można żądać opróżnienia lokalu bez udowadniania przed sądem przysługującego lub nieprzysługującego prawa własności. Wystarczające jest tutaj zawarcie i wypowiedzenie samej umowy najmu. W takim przypadku zastosowanie ma art. 675 § 1 KC. Stwierdza się w nim, iż po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.

Postępowanie przed sądem

Eksmisję sensu stricto można odnosić do postępowania przed sądem lub odpowiednim organem, zmierzającym do wydania orzeczenia nakazującego określonej osobie wydanie rzeczy.

Sam proces można podzielić na etap wstępny – polegający na wezwaniu do zwrotu lokalu, postępowania przed organem orzekającym skierowanie pozwu o opróżnienie lokalu i egzekucyjny – skierowanie wniosku o wszczęcie egzekucji przez komornika na podstawie uzyskanego wyroku zaopatrzonego w klauzulę wykonalności.

Wykonanie eksmisji oddane jest [...]