Nieruchomości

nr 2/2007

Prawo pierwokupu. Odrolnienie nieruchomości rolnej

Maciej Bielecki
Autor jest radcą prawnym prowadzącym indywidualną kancelarię prawną www.kancelaria-bieleccy.pl
Abstrakt

Zapotrzebowanie na działki budowlane, zwłaszcza te położone w atrakcyjnych okolicach podmiejskich istotnie przekracza podaż. Z tej przyczyny wielu inwestorów zaczyna darzyć coraz większym zainteresowaniem grunty o przeznaczeniu rolnym. Nieruchomości rolne są zwykle tańsze niż działki o funkcji budowlanej. Jednakże realizacja przedsięwzięcia budowlanego na działce rolnej wymaga jej uprzedniego odrolnienia. Wbrew pozorom proces ten jest możliwy do przeprowadzenia w rozsądnym czasie, pod warunkiem że zarówno inwestor, jak i gmina wyrażą zainteresowanie współdziałaniem w tej mierze. Przed nabyciem nieruchomości rolnej inwestor powinien poczynić ustalenia, czy możliwe jest jej odrolnienie. Inwestor winien także pamiętać, iż warunkiem powodzenia transakcji kupna nieruchomości rolnej będzie niewykonanie prawa pierwokupu tej nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

Prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych

Inwestor, który planuje nabyć nieruchomość rolną (np. w celu przeznaczenia jej w późniejszym czasie pod przedsięwzięcie budowlane), winien pamiętać o przysługującym Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) prawie pierwokupu takiej nieruchomości, wynikającym z art. 3 ust. 4 oraz art. 4 ust. 1 ustawy z 11.4.2003 r. - o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592; dalej UstKsztaRol). Inwestor i sprzedawca nieruchomości rolnej winni mieć na względzie, że próba "zniechęcenia" ANR do skorzystania z prawa pierwokupu poprzez ustalenie fikcyjnie wysokiej ceny nieruchomości nie jest najlepszą metodą doprowadzenia transakcji do zamierzonego skutku. Jeżeli bowiem cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, ANR może wystąpić do sądu o ustalenie faktycznej (rynkowej) ceny tej nieruchomości.

Przysługujące ANR prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie "nieruchomości rolnych". Zgodnie z art. 2 pkt 1 UstKsztaRol, przez "nieruchomość rolną" - należy rozumieć nieruchomość rolną w znaczeniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z art. 461 KC nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. A zatem pojęcie nieruchomości rolnej w ujęciu UstKsztaRol ma bardzo szeroki charakter. W zasadzie tylko nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych pod cele inne niż rolne nie mogą być z całą pewnością uznane za nieruchomość rolną. Wielokrotnie jednak powstaną wątpliwości, gdy brak jest planów miejscowych, a przeznaczenia nieruchomości nie określa ani ewidencja gruntów, ani też sposób jej wykorzystania. W takim przypadku sama jedynie potencjalna możliwość wykorzystania tej nieruchomości do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie będzie przemawiała za uznaniem jej za nieruchomość rolną.

Jak wynika z art. 3 ust. 5 pkt 2 UstKsztaRol, prawo pierwokupu nie będzie przysługiwało ANR, jeżeli inwestor-nabywca jest "osobą bliską zbywcy" w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU). Zgodnie z art. 4 pkt 13 GospNierU, przez "osobę bliską" należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Jak wynika z tej regulacji, osobą bliską może być tylko osoba fizyczna. A zatem nie będzie "osobą bliską" zbywcy inwestor-nabywca będący spółką prawa handlowego, nawet jeżeli wspólnikiem tej spółki jest osoba bliska zbywcy. Także wniesienie prawa własności nieruchomości rolnej do spółki handlowej tytułem wkładu na podstawie umowy spółki wydaje się upoważniać ANR do wykonania prawa pierwokupu (pod warunkiem że samo wniesienie wkładu doprowadza do skutku rzeczowego, tj. przeniesienia nieruchomości na spółkę). Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 UstKsztaRol, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja, działająca na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści danej umowy, równowartość tę [...]