Nieruchomości
nr 2/2007
Pośrednictwo w nieruchomościach a prawo wspólnotowe, cz. II - uznanie kwalifikacji w ramach swobody przepływu osób
Autor jest prawnikiem, pośrednikiem i zarządcą nieruchomości, e-mail:
[email protected]Abstrakt
Dla unijnego pośrednika nie bez znaczenie jest to, czy i w jakim zakresie może on wykonywać zawód na terenie całego wspólnego obszaru gospodarczego. Rynek nieruchomości w wielu przypadkach nabywa ponadlokalnego charakteru, a i sama klientela staje się także narodowo różnorodna. Na płaszczyźnie europejskiej klientów podzielić można na wiele grup, m.in. na osoby chcące nabyć tzw. drugi dom, dokonać zakupu z tzw. czasowym korzystaniem, czy po prostu nabyć nieruchomość w celach ulokowania kapitału. Ponieważ aspekt nabycia uprawnień został już omówiony, dlatego w tej części należy skoncentrować się nad elementem wykonywania zawodu przez osoby wykonujące pośrednictwo w swoich krajach pochodzenia. Możliwość wykonywania zawodu wiąże się ściśle w przypadku zawodów regulowanych z uznaniem przez państwo przyjmujące kwalifikacji obywatela UE chcącego wykonywać czynności zawodowe.
Uznanie kwalifikacji pośrednika
Na gruncie unijnym uznanie kwalifikacji pośrednika stanowi podstawową przesłankę do wykonywania zawodu w innym państwie niż kraj pochodzenia pośrednika. W takim przypadku bez znaczenia jest fakt, czy zawód ten będzie wykonywany samodzielnie poprzez prowadzenie działalności gospodarczej, czy w sposób zależny, czyli poprzez pracę na rzecz przedsiębiorcy. Istotne jest to, że osoba wykonująca czynności pośrednictwa w swoim kraju pochodzenia, chce wykonywać je także w kraju przyjmującym. Uznanie kwalifikacji jest więc nieodzowne do podjęcia powyższych czynności.Nie ulega wątpliwości, iż na gruncie prawa do wykonywania pracy lub prawa do prowadzenia działalności gospodarczej należy uznawać ekwiwalentność wiedzy i umiejętności, które zostały nabyte w innym kraju członkowskim1. W związku z powyższym nieuznanie wiedzy pośrednika, będącego obywatelem UE, oraz kwestionowanie jego umiejętności stałoby się niedopuszczalnym ograniczeniem. To, czy w danym kraju pośrednictwo w nieruchomościach jest zawodem regulowanym, zależy wyłącznie od tego kraju. Jeśli nie, to kwestia posiadanych uprawnień i ich uznania nie ma znaczenia. Inaczej jest, w przypadku gdy przepisy krajowe wymagają posiadania specjalnych kwalifikacji. Wówczas przed pośrednikiem z innego kraju unii powstaje problem zgłoszenia chęci uzyskania uznania kwalifikacji przez państwo przyjmujące, co umożliwi mu wykonywanie zawodu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Polsce, gdzie wyrazem reglamentacji zawodu pośrednika jest jego licencjonowanie. Oczywiście postępowanie o uznanie kwalifikacji jest postępowaniem administracyjnym, gdzie organ rozstrzygający posiłkuje się opinią komisji egzaminacyjnej o zakresie uznania wiedzy i umiejętności. Pomijając bowiem prawne aspekty obrotu nieruchomościami, które przecież właściwe są dla danego kraju i mogą znacznie różnić się między krajami stowarzyszonymi, to istnieje wiele elementów, takich jak umiejętności negocjacji, marketingu, ekonomii, socjologii sprzedaży, które z powodzeniem uznane mogą być bez konieczności wykonywania stażu uzupełniającego. Dodać także należy, iż niektóre segmenty rynku, hotele, część rynku magazynowego, centra logistyczne mają wyłącznie międzynarodowy charakter - co mocniej determinuje wykonywanie czynności pośrednictwa w tych segmentach właśnie przez pośredników z UE.Jak już wcześniej zaakcentowano, czym innym jest nabywanie uprawnień, a czym innym ich uznanie. Uzyskanie bowiem ma charakter pierwotny, uznanie natomiast - wtórny2. Przez uznanie potwierdza się wcześniej nabyte umiejętności. W tym kontekście - nie tak jak przy nabywaniu uprawnień - większego znaczenia nabywa [...]
