Abstrakt

Zasadnicze znaczenie dla oszacowania nieruchomości pozostawionej na Kresach Wschodnich RP ma prawidłowy dobór rynków porównywalnych. Dlatego też niezbędna jest wnikliwa analiza cech "rynku kresowego", na którym leży pozostawiona nieruchomość i opis tego rynku. Jak już wspomniano wcześniej, "rynek kresowy" nie jest rynkiem w sensie ekonomicznym. Chodzi tu o charakterystykę obszaru otoczenia nieruchomości (miasta, powiatu, rejonu - zespołu gmin) i tych jego cech geograficznych, przyrodniczych, społecznych i technicznych, które na "normalnym" rynku mają wpływ na wartość i cenę danego rodzaju nieruchomości.

Charakterystyka rynku lokalnego

W przypadku gdy "rynkiem kresowym" jest miasto, charakterystyka jego obejmuje cechy zwane czynnikami miastotwórczymi określającymi atrakcyjność rynku. Im większe nasycenie miejscowości tymi elementami, tym wyższa jest skłonność do osiedlania się tam, podejmowania działalności zawodowej, inwestowania. Czynniki te zostały opisane w poprzednim artykule (Nieruchomości C.H. Beck Nr 1/2007). Należy też określić strefę miasta (centrum, peryferie, suburbia) i charakterystyczne cechy jej zagospodarowania.

Gdy mamy do czynienia z miejscowością o statusie miasteczka, wsi, osady, a także gdy nieruchomość stanowi majątek ziemski - charakterystyka powinna objąć obszar gminy, rejonu (zespołu gmin) lub powiatu. W takim przypadku należy skupić się na scharakteryzowaniu czynników geograficznych takich jak: kraina geograficzna, ukształtowanie terenu, sieć wodna i jej charakterystyka (np. dolina rzeki zabagniona, rozlewiska, dorzecze), lasy, jakość gleb, sieć dróg i kolei, sieć osiedleńcza. Istotne też są czynniki społeczno-polityczne, jak np. położenie w strefie pogranicza, gęstość zaludnienia, kulturowa i prawna scheda zaborów, specyfika i ogólny stopień rozwoju gospodarczego. Aspekty techniczne to dominujący rodzaj zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej, odległość od stacji kolejowej, a także od lokalnego centrum administracyjno-gospodarczego (siedziba gminy, powiatu) i jego charakterystyka.

Charakterystyka ta i powstały w wyniku analizy opis obszaru rynku, stanowiącego otoczenie nieruchomości pozostawionej, dotyczy stanu sprzed daty opuszczenia jej przez właściciela. Dla dokonania takiej analizy cech charakteryzujących ten rynek i w efekcie opisania go, bez możliwości bezpośredniej obserwacji, zmuszeni jesteśmy do posługiwania się dostępnymi materiałami i informacjami zawartymi w:

W okresie, gdy Kresy Wschodnie znajdowały się pod okupacją oraz po ich aneksji przez ZSRR, a więc w czasie, gdy właściciele zmuszeni byli do opuszczenia swoich stron ojczystych i pozostawienia domów rodzinnych, brak jest ogólnie dostępnych materiałów pozwalających na dokonanie bardziej aktualnej charakterystyki obszaru rynku. Z konieczności więc zakłada się, że opis miejscowości obrazujący stan o kilka lat wcześniejszy niż data ewakuacji jest właściwy również na tę datę. Jest to zasadne, tym bardziej że uwarunkowania przyrodnicze i ogólnogeograficzne nie ulegają zmianie w tak krótkim okresie czasu.

Charakterystyka miejscowości ("rynku kresowego") powinna obejmować tylko te elementy, które będziemy mogli zidentyfikować również na porównywalnym rynku lokalnym ("krajowym") i które bezpośrednio lub pośrednio wykorzystywane są w procesie szacowania nieruchomości. Wybrany porównywalny rynek lokalny poddawany jest analizie w tym jego sektorze, który obejmuje nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej (pozostałej na Kresach Wschodnich) i właściwy jest dla charakteru otoczenia tej nieruchomości. Rozpoznanie rynku i jego analiza dokonywana jest na podstawie danych o rynkowych transakcjach nieruchomościami, w zasadzie z okresu ostatnich 12 miesięcy przed datą wyceny, pozyskanych z właściwego (powiatowego, miejskiego) ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Celem analizy jest możliwość określenia przeciętnego poziomu jednostkowej ceny transakcyjnej (w zł/m2 gruntu, zł/m2 pow. użytkowej budynku, zł/ha). Analizuje się też wpływ lub jego brak upływu czasu na średni poziom cen w tym sektorze rynku. Z moich doświadczeń wynika, że w województwach tzw. ściany wschodniej (porównywalnych dla województw kresowych) w okresie ostatniego roku rynek jest stabilny i brak jest związku pomiędzy upływem czasu a poziomem cen nieruchomości. Decydującym czynnikiem w kształtowaniu ceny jest, poza [...]