Abstrakt
Doradztwo nieruchomościowe nie było długo odrębną kategorią prawną, w związku z czym nie było ono dotąd przedmiotem rozważań. Doradztwo to jest bowiem instytucją charakterystyczną jedynie dla gospodarki rynkowej i tylko w tej gospodarce odgrywa ono rolę szczególną. Sytuacja taka istniała do czasu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, jaka nastąpiła ustawą z 28.11.2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), w wyniku której nie tylko wprowadzono instytucję doradztwa nieruchomościowego do gospodarowania zasobem Skarbu Państwa, gmin, powiatów i województw (art. 23 ust. 4, art. 25 ust. 3, art. 25b oraz art. 25d GospNierU), ale także przewidziano kompetencje w tym zakresie dla rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.
Z art. 23 ust. 3 GospNierU dotyczącego gospodarowania zasobem skarbowym, którego odpowiednie stosowanie przewidują przepisy odnoszące się do gospodarowania zasobem jednostek samorządu terytorialnego, wynika, że doradztwo odnoszące się do tego mienia może dotyczyć:
– problematyki ewidencjonowania nieruchomości,
– zapewniania ich wyceny,
– sporządzania planu wykorzystania zasobu,
– zabezpieczania nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem,
– wykonywania czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości,
– udostępniane z zasobu oraz prowadzeniem windykacji tych należności,
– podejmowania współpracy z organami, które na mocy przepisów odrębnych gospodarują nieruchomościami skarbowymi oraz
– współpracy z jednostkami samorządowymi.
Nie ulega wątpliwości, że zawodowcy obsługujący rynek nieruchomości nie mają tu bezpośrednio wykonywać tych czynności, jeżeli nie mieszczą się one w ramach ich działalności zawodowej, ale np. pośrednicy, którzy nie mają prawa sporządzania wycen nieruchomości, mogą doradzać, komu powierzyć funkcje w tym zakresie spośród rzeczoznawców majątkowych, troszczyć się o terminowe wykonanie tych wycen oraz ich dostarczenie organom pełniącym bezpośrednio funkcje gospodarowania zasobem.
W dalszych przepisach GospNierU, regulujących wykonywanie zawodu rzeczoznawcy, pośrednika i zarządcy nieruchomości znaleźć można także regulacje odnoszące się do wykonywania przez ww. zawody doradztwa nieruchomościowego. Ich kompetencje w tym zakresie są jednakże, moim zdaniem, szersze, niż te, które dotyczą gospodarowania zasobami nieruchomości publicznych.
Oto z art. 174 ust. 3a GospNierU wynika bowiem, że rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego, a dotyczące przede wszystkim, ogólnie ujmując, rynku nieruchomości i doradztwa w zakresie tego rynku. Skoro przepis ten nie powołuje się na wcześniejsze regulacje dotyczące doradztwa w zakresie gospodarowania zasobami publicznymi, należy przyjąć, że przewidziane w tym przepisie kompetencje doradcze są znacznie szersze, niż te, które wymieniają przepisy odnoszące się do gospodarowania zasobami. Dalsze punkty ustępu 3a art. 174 GospNierU, odpowiednio stosowane wobec pośredników i zarządców, przewidują możliwości pełnienia usług doradczych w zakresie badania efektywności inwestowania w nieruchomości, skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokalu, czy określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora.
Doradztwo inwestycyjne
Szczególne znaczenie w praktyce doradczej będą miały w bliskiej przyszłości te funkcje, które są związane z procesami inwestycyjnymi. Skoro obecnie nie mają już znaczenia konieczności wynikające ze z góry narzuconych planów gospodarczych przewidujących realizację ujętych w nich zadań inwestycyjnych, to mamy do czynienia z zupełnie innymi warunkami prowadzenia procesów inwestycyjnych. Każdą inwestycję poprzedzać obecnie winno sporządzenie studium jej opłacalności. Ta opłacalność bowiem decyduje najczęściej o rodzaju inwestycji, o jej rozmiarach, środkach, jakie będą w jej realizację zaangażowane, o doborze źródeł finansowania inwestycji, a także o wykonawcach i przyszłych jej użytkownikach. Co więcej, decyzje w tych zakresach są przeważnie podejmowane już w sferze projektowania inwestycji, gdyż przesądzają one zwykle o jej opłacalności. Rola doradców nieruchomościowych mających doskonałe rozeznanie w warunkach rynkowych jest tu bezcenna. Należy się w pełni zgodzić ze stanowiskiem, że decydujące dla podjęcia decyzji inwestycyjnych we współczesnej gospodarce rynkowej są odpowiedzi na m.in. takie pytania jak:
– kiedy inwestować,
– w co inwestować,
– skąd uzyskać środki na inwestowanie,
– na jakich warunkach środki te mogą być pozyskane,
– w jaki sposób i kiedy można będzie uzyskać dochody z inwestycji,
– jak kształtuje się stopa zwrotu z danej inwestycji.
Wszystkie te zagadnienia winny być przedmiotem wnikliwej analizy opłacalności, której zasadniczym celem będzie stwierdzenie – czy poziom spodziewanych dochodów, jakie będzie generowała inwestycja, usprawiedliwi poniesione wydatki wyrażone w cenie zakupu środków niezbędnych do powstania inwestycji, czy nakładów na jej realizację1. Należy się w pełni zgodzić ze stanowiskiem, że na decyzje inwestycyjne wpływają i wpływać powinny następujące zmienne: [...]