Abstrakt
Specyfika polskiego prawa ksiąg wieczystych, polegająca na włączeniu opisu nieruchomości do treści księgi wieczystej, nabiera specjalnego znaczenia w odniesieniu do nieruchomości lokalowej zdefiniowanej w art. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU). W przeciwieństwie do nieruchomości gruntowych pojmowanych jako części powierzchni ziemskiej, dla których najważniejszym problemem jest zakreślenie ich granic, nieruchomości lokalowe uzależnione są od istnienia tworu działalności ludzkiej, jakim jest budynek. Nieprzypadkowo ustawodawca, zdając sobie sprawę z dużo mniej określonego ich charakteru, pozostał tu przy zasadzie wpisu jako koniecznego warunku powstania nieruchomości lokalowej.
Podstawa oznaczenia nieruchomości lokalowej w księdze wieczystej
Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 26 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej KWU) podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Żaden przepis ustawy nie wyłącza tej zasady w stosunku do specyficznej nieruchomości, jaką jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość, czy to w rozumieniu przepisów WłLokU, czy to przepisów poprzednio obowiązujących, które przewidywały powstanie nieruchomości lokalowej (po wejściu w życie obowiązującej ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Jakkolwiek w ust. 2 tego przepisu znajdujemy odniesienie do „oznaczenia lokalu”, to wobec jego brzmienia nie ma wątpliwości, że nie dotyczy on w ogóle lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a jedynie lokali będących przedmiotem spółdzielczych praw do lokalu. Przepis art. 26 ust. 2 KWU, zgodnie z którym podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową oraz dane katastru nieruchomości, nie może być nawet traktowany jako przepis szczególny do ust. 1. Nie dotyczy on bowiem w ogóle nieruchomości lokalowej, a jedynie lokalu jako części nieruchomości gruntowej czy budynków, w stosunku do której ustanowione zostało spółdzielcze prawo. Dostrzeżenie, że w obowiązującym systemie prawa brak w ogóle ustawowej regulacji kwestii oznaczenia lokalu innej niż regulacja art. 26 ust. 1 KWU każe przeanalizować przepisy niższej rangi regulujące tę sytuację, a w szczególności przepisy wydane na podstawie delegacji zawartej w art. 24. ust. 3 KWU, zgodnie z którym Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz dla nieruchomości, w których dokonano wyodrębnienia lokali. Chodzi tu o rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 112, poz. 1122 ze zm.; dalej KWR). Zgodnie z § 29 KWR – w brzmieniu ustalonym przez § 1 pkt 9 rozporządzenia z 26.9.2003 r. (Dz.U. Nr 176, poz. 1721) zmieniającego rozporządzenie z dniem 25.10.2003 r. (dostosowującego zasady prowadzenia ksiąg wieczystych do zasad przyjętych dla księgi prowadzonej w systemie informatycznym) – lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Wprowadzoną w 2003 r. nowość stanowi w stosunku do poprzedniego brzmienia rozporządzenia jedynie odwołanie do rejestrów i kartotek lokali, które poprzednio nawiązywało jedynie ogólnie do danych z ewidencji gruntów i budynków (tak również § 15 ust. 1 poprzednio obowiązującego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 18.3.1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Gorąco dyskutowane w chwili wejścia w życie (z uwagi na wątpliwości, czy organy prowadzące kataster będą wydawać wypisy z kartoteki lokali) brzmienie tego przepisu, można w części dotyczącej danych katastralnych interpretować na dwa sposoby. Z jednej strony opierając się na wykładni literalnej, przyjąć, że do wniosku o założenie księgi muszą być dołączone wszystkie wymienione w nim dokumenty katastru, tj. wypis z rejestru gruntów i wypis z rejestru lokali lub wypis z rejestru gruntów i wypis z kartoteki lokali albo też z drugiej strony dostrzegając, że w przypadku dołączenia wypisu z kartoteki lokali lub rejestru lokali dokument w postaci wypisu z rejestru gruntów jest zbędny, przyjąć, że ustawodawca pozostawił go jedynie dla przypadków (tereny wiejskie do 31.12.2010 r.), gdy nie są prowadzone kartoteki ani rejestry budynków – pozostawiając tam zasady dotychczasowe.
Akt notarialny lub orzeczenie sądu
Jak widać, rozporządzenie (KWR) – w sprzeczności do ustawy (KWU), która wyraźnie akcentuje pierwszeństwo danych katastru, jako pierwszoplanową podstawę oznaczenia w księdze wieczystej – akcentuje akt notarialny lub orzeczenie sądu. Oczywiście takie odwrócenie [...]