Abstrakt
W życiu każdej rodziny mają miejsce zarówno dobre, jak i niestety złe wydarzenia. Gdy członków rodziny dotknie śmierć jednego z nich, świat z dnia na dzień zmienia się całkowicie. W takich sytuacjach nie zwraca się uwagi na inne sprawy poza tą związaną ze stratą najbliższej osoby. Co jednak dzieje się z losem rodziny, która może pozostać bez praw do zajmowanego mieszkania, w którym znajdowała się wspólnie z najemcą?
Nadrzędne oparcie w Konstytucji
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Nr 78, poz. 483) zagwarantowała pewne prawa obywateli związane z analizowanym zagadnieniem. W art. 75 Konstytucji stwierdzono m.in., że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Dodatkowo oprócz unormowań konstytucyjnych, ich rozwinięcie miało miejsce oczywiście w ustawach. Pewne unormowania związane z przedmiotowym zakresem instytucji wstąpienia w stosunek najmu zawarte były również wcześniej, przed wejściem w życie Konstytucji w różnych innych regulacjach prawnych. Przepis art. 75 Konstytucji nie jest bezpośrednią podstawą do ewentualnych roszczeń obywateli, o czym mówi art. 81 Konstytucji. Nie można więc domagać się praw do mieszkania na podstawie art. 75, ale na podstawie ustaw rozwijających treść tego artykułu. Podkreślić tutaj jednak należy to, iż zamieszczone sformułowanie istnieje w rozdziale Konstytucji związanym z wolnościami, prawami i obowiązkami człowieka i obywatela, a co za tym idzie, Konstytucja przyznaje tutaj minimalny poziom ochrony praw obywatela, jeżeli chodzi o prawo do mieszkania i ochrona z uwagi na zamieszczenie takiego rozwiązania właśnie w niej nie może zaniknąć, czy też zostać złagodzona.
Rozwinięcie w unormowaniach niższej rangi
Ustawodawca tworząc instytucję wstąpienia w stosunek najmu w stosunku do osób bliskich najemcy w obowiązującej obecnie formie wyszedł w pewnym stopniu naprzeciw przepisom Konstytucji mając na celu utrzymanie niepogarszania się sytuacji mieszkaniowej rodziny. Niestety dokonując analizy poprzednich i obecnych uregulowań prawnych związanych z tą tematyką, należy stwierdzić, iż obecne przepisy prawne ograniczyły krąg osób bliskich uprawnionych do skorzystania z tej instytucji prawnej i są najmniej korzystnym rozwiązaniem z istniejących do tej pory.
Okazuje się, iż ustawodawca przewidział pewne życiowe sytuacje i umożliwił użytkownikom zajmowanego wspólnie mieszkania uniknięcia kłopotów związanych z jego opuszczeniem. Szczegółowa regulacja związana z powyższą tematyką zawarta jest w przepisie art. 691 KC.
Stan prawny dotyczący niniejszego zagadnienia zmieniał się w ciągu ostatnich kilkunastu lat kilkakrotnie. Obecny stan prawny funkcjonuje natomiast od 10.7.2001 r. Wtedy to weszła w życie ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21.6.2001 r. Wprowadziła ona do Kodeksu cywilnego art. 691 w obecnej formie. Należy zauważyć, iż obecny stan prawny tak jak i poprzednie odnoszą się jedynie do lokali mieszkalnych. W § 1 przytoczonego artykułu opisuje się krąg osób, które pod pewnymi dodatkowymi warunkami uzyskują uprawnienie do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. Należą do nich:
1. małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
2. dzieci najemcy i jego współmałżonka,
3. inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz
4. osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Dodatkowy warunek umożliwiający wyżej wymienionym osobom wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy zawarty jest w § 2 art. 691 KC i polega na konieczności stałego zamieszkiwania z najemcą w przedmiotowym lokalu do chwili śmierci najemcy.
W przypadku braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu ulega on wygaśnięciu (art. 691 § 3 KC).
Stanowisko judykatury i doktryny
Z uwagi na różne sytuacje życiowe w całej opisywanej sprawie zasadnicze znaczenie ma orzecznictwo dotyczące wstąpienia w stosunek najmu. Istotna w niniejszej sprawie jest uchwała Sądu Najwyższego z 23.10.1978 r. (III CZP 52/78), w której uznaje się, iż w razie śmierci dotychczasowego najemcy mieszkania, osoba, która jest bliska najemcy, może żądać ustalenia na podstawie przesłanek dotyczących art. 691 KC, iż wstąpiła w stosunek najmu niezależnie od tego, czy stosunek najmu powstał na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale czy na podstawie umowy najmu. Takie wstąpienie w stosunek najmu ma miejsce z mocy samego prawa, a co za tym idzie, niepotrzebne jest tutaj zawarcie umowy z wynajmującym.
W obecnym uregulowaniu art. 691 § 1 KC pominięto dalszych zstępnych zmarłego najemcy i nie uznano ich za osoby uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu. W uchwale SN z 21.5.2002 r. (III CZP 26/02) podkreślono, iż wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 KC także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa. Trybunał Konstytucyjny natomiast [...]