Abstrakt
Niniejsza publikacja dokonuje zwięzłej oceny niektórych rozwiązań zaproponowanych w poselskim projekcie (przedłożonym 23.8.2007 r.) ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących procesu inwestycyjnego w budownictwie mieszkaniowym oraz niektórych innych ustaw (dalej zwanej „Ustawą Zmieniającą”).
Zmiany w Prawie budowlanym
Ustawa Zmieniająca przewiduje zwolnienie inwestorów planujących realizację „budynków mieszkalnych” o powierzchni użytkowej do 5000 m2 i o wysokości do 12 m z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (poprzez dodanie pkt 2a do art. 29 ust. 1 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawa budowlanego, tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.; dalej PrBudU). Realizacja takich budynków mieszkalnych poddana byłaby jedynie procedurze zgłoszenia, dokonywanego przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Jednocześnie przewidziano, że do zgłoszenia budowy ww. budynków mieszkalnych konieczne byłoby dołączenie projektu budowlanego (proponowany ust. 4a do art. 30 PrBudU).
Powołane wyżej rozwiązanie, które w intencji ustawodawcy ma przyspieszyć i ułatwić realizację niektórych mieszkaniowych inwestycji budowlanych, zostało także przyjęte w rządowym projekcie nowego Prawa budowlanego z czerwca 2007 r. (w ramach art. 34 tego projektu). Należy zwrócić uwagę, że realizacja obiektów budowlanych w trybie zgłoszenia oznacza, że ewentualni oponenci danej inwestycji (np. sąsiedzi) nie będą mogli wstrzymać (czy uniemożliwić) realizację inwestycji w drodze administracyjnej (tj. odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę). Postępowanie zgłoszeniowe nie będzie bowiem wiązało się z decyzją administracyjną o akceptacji zgłoszenia budowy, którą sąsiedzi (o ile zyskaliby przymiot strony postępowania) mogliby zaskarżyć. Spory dotyczące takiej zabudowy zostaną zatem automatycznie przeniesione na grunt sądownictwa cywilnoprawnego. Mając na względzie, że dochodzenie roszczeń w sądzie cywilnym jest bardzo czasochłonne, wyłączenie możliwości kwestionowania zamierzeń budowlanych w postępowaniu administracyjnym może negatywnie oddziaływać na sytuacje właścicieli domów powstałych wcześniej (np. gdy w ich sąsiedztwie planowana jest budowa dużych obiektów kolidujących z charakterem okolicy, a możliwych do zrealizowania na podstawie samego zgłoszenia).
Wymaga rozważenia, czy zaproponowane parametry 5000 m2 powierzchni użytkowej i 12 m wysokości nie są nadmierne. Z jednej strony firmy deweloperskie, z uwagi na znaczne ceny działek budowlanych dążą zwykle do maksymalizacji parametru wysokości, co automatycznie będzie ich zwykle pozbawiało możliwości skorzystania z procedury zgłoszeniowej jeśli budynek będzie przekraczał 12 m wysokości. Z drugiej jednak strony przedmiotowe parametry pozwalają na realizację całych osiedli mieszkaniowych w strukturze bloków w niskiej zabudowie jedynie na podstawie procedury zgłoszeniowej.
Mankamentem proponowanego rozwiązania jest brak definicji „budynku mieszkalnego”. Należy zwrócić uwagę, że Prawo budowlane zawiera jedynie definicję „budynku mieszkalnego jednorodzinnego” (art. 3 pkt 2a). Przedmiotowa definicja nie może być jednak stosowana do terminu „budynek mieszkalny”, szczególnie jeśli ten może mieć nawet 5000 m2 powierzchni użytkowej. Tym samym będą powstawały wątpliwości, czy budynkiem objętym zwolnieniem jest np. budynek, gdzie 60% będą stanowiły mieszkania, a 40% lokal użytkowy. Zachodzi zatem potrzeba sprecyzowania tej definicji, w tym określenia, w jaki sposób kryterium powierzchni będzie liczone np. do inwestycji przewidujące realizację kilku bloków (osobno na blok czy łącznie, szczególnie gdy przylegają ścianami). Ponadto, ustawodawca winien udzielić odpowiedzi, jak traktować sytuację, gdy inwestor planujący realizację na tej samej działce kilku małych bloków (o wysokości do 12 m i np. powierzchni 1000 m2), zgłasza każdy z nich osobno, ale suma powierzchni wszystkich bloków przekracza 5000 m2. Obecny zapis sugeruje, że dla takiego przypadku należy stosować procedurę zgłoszenia, gdyż każdy blok jest odrębnym budynkiem mieszkalnym.
Mając ponadto na uwadze, że realizacja budynków mieszkalnych będzie możliwa mimo braku planów miejscowych i bez potrzeby uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (zastąpionej trybem tzw. milczącej zgody, stosowanie do rozwiązań przewidzianych przez Ustawę Zmieniającą w ramach art. 59a, który ma zostać dodany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), wydaje się, że zaproponowane parametry dla budynków mieszkalnych zwolnionych z pozwolenia na budowę są nadmierne. Należy postulować ograniczenie proponowanego rozwiązania, w zakresie zwolnienia z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę, jedynie do domów jednorodzinnych czy ewentualnie zabudowy jednorodzinnej bliźniaczej bądź szeregowej w ramach obecnej definicji zawartej w art. 3 pkt 2a PrBudU.
Ponadto, niezależnie od powyższych uwag należy zwrócić uwagę, że [...]