Abstrakt
Specyfika polskiego prawa ksiąg wieczystych, polegająca na włączeniu opisu nieruchomości do treści księgi wieczystej, nabiera specjalnego znaczenia w odniesieniu do nieruchomości lokalowej zdefiniowanej w art. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU). W przeciwieństwie do nieruchomości gruntowych pojmowanych jako części powierzchni ziemskiej, dla których najważniejszym problemem jest zakreślenie ich granic, nieruchomości lokalowe uzależnione są od istnienia tworu działalności ludzkiej, jakim jest budynek. Nieprzypadkowo ustawodawca, zdając sobie sprawę z dużo mniej określonego ich charakteru, pozostał tu przy zasadzie wpisu jako koniecznego warunku powstania nieruchomości lokalowej.
Względnie świeżą kategorią prawną jest odrębna własność lokali, a także księgi wieczyste prowadzone odrębnie dla lokali. Początki odrębnej regulacji dało dopiero w latach 30. XX w. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.10.1934 r. (Dz.U. RP Nr 94, poz. 853) o sposobie ujawniania w księgach hipotecznych prawa odrębnej własności lokali i innych praw rzeczowych na tych lokalach, które rozciągnęło na księgi wieczyste prowadzone dla lokali zasadę, że dla każdego lokalu prowadzi się odrębną księgę. Nie wyklucza to, że uzasadniony wydaje się pogląd, iż przepisy WłLokU, a tym samym i o prowadzeniu ksiąg dla lokali należy stosować także do wcześniejszych stanów prawnych, chociażby w odniesieniu do części budynków, takich jak piętro budynku, nabytej pod rządem nieobowiązującego obecnie kodeksu cywilnego Napoleona, o którym mowa w uchwale z 29.12.1995 r. (III CZP 181/95, opubl. OSNC Nr 4/1996, poz. 50) dotyczącej sytuacji, gdy umową z 1922 r. strony przeniosły m.in. „prawo własności parteru z werandą – z wyłączeniem wejścia na piętro”. Już sam sposób oznaczenia przedmiotowej nieruchomości czyni ją bliższą lokalowi niż budynkowi.
Ze względu na szczegółowość opisu nieruchomości lokalowej pierwszoplanową sprawą, konieczną dla jej bezwzględnego wyodrębnienia, jest przy oznaczeniu lokalu stosowanie pewnych kategoryzacji pozwalających sądowi na jednolitość orzecznictwa, bowiem trzeba pamiętać, że wpis w dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” nadal pozostaje w prawie polskim orzeczeniem funkcjonującym na tych samych zasadach, co wpisy w poszczególnych działach. Pojawiające się coraz częściej głosy za przyznaniem temu wpisowi funkcji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, wymuszają jeszcze raz przyjrzenie się praktyce w tym względzie i rozważenie, czy odpowiada ona w chwili obecnej potrzebom bezpieczeństwa i pewności obrotu tego rodzaju nieruchomościami.
W obrocie dostrzegalne jest zwłaszcza, że regulacja odrębnej własności lokalu w prawie polskim ze względu na swoją zmienność sprawia od zawsze duży problem nawet w kwestiach tak podstawowych, jak oznaczenie lokalu – zaliczenie poszczególnych jego elementów do części składowych. Niejasności interpretacyjne coraz częściej są źródłem wątpliwości co do zakresu władztwa właściciela lokalu nad tą swoistą rzeczą nieruchomą, prowadząc w konsekwencji do sporów odnoszących się do zakresu ponoszenia kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej.
Oznaczenie lokalu – zasady ogólne
Prawo polskie rozciągnęło zasadę folium realnego także na nieruchomości lokalowe zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej KWU). Zasada, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, dotyczy także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Jak z tego wynika, dla każdego lokalu prowadzi się księgę odrębną zarówno od innych lokali w tym samym budynku, jak i od samego budynku, w którym lokale zostały wyodrębnione. Zastosowanie zasady szczegółowości ma tym większe zastosowanie, że w stosunku do lokalu jego wyodrębnienie granicami jest w większości sytuacji dużo bardziej skomplikowane i budzące spory niż w przypadku nieruchomości gruntowych.
Stosownie do § 92 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20.8.2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575) przy założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej dane o oznaczeniu lokalu wpisuje się w dziale I-O w rubryce 1.2 „numer nieruchomości”, w rubryce 1.3 „położenie”, w rubryce 1.4 „oznaczenie” (w podrubryce 1.4.4 „lokal”), w rubryce 1.5 „obszar”, oczywiście dokonując jednocześnie wpisu w rubrykach: 1.7 „podstawa oznaczenia (sprostowania)” i 1.8 „dane o wniosku i chwili wpisu”. Oczywiście ze względu na zasadę folium realnego – dla każdego lokalu musi być prowadzona odrębna księga, a więc w przeciwieństwie do podrubryk „budynek” czy „działka”, podrubryka „lokal” może w księdze wieczystej występować tylko jeden raz.
Numer nieruchomości
Pierwszym elementem określającym lokal jest [...]