Abstrakt
Polskim zwyczajem stało się już, że tematyka podatków, którym podlegają zarządcy nieruchomości oraz ich klienci, co roku wzbudza wiele kontrowersji. Również i końcówki 2006 r. nie obchodzimy bez dyskusji, tym razem szczególnie gorącej na temat podatku dochodowego od osób prawnych. Nowelizacja ustawy na rok 2007 (ustawa z 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Dz.U. Nr 217, poz. 1588) wprowadziła kilka zmian w praktyce wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Ich subiektywny - do czasu doprecyzowania przepisów bądź ukształtowania się praktyki - odbiór nakreślam w niniejszym artykule.
Przychody podatkowe i data ich wymagalności
Zgodnie z art. 6 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej WłLokU), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Właściciel lokalu, zgodnie z art. 13 ust. 1 WłLokU ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm., określana również jako PDOPrU) - wspólnota mieszkaniowa będąca jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej podlega podatkowi dochodowemu od osób prawnych (CIT). Zgodnie z art. 7 ust. 1 PDOPrU, przedmiotem opodatkowania CIT jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, a jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (ust. 2).
Przychodami zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt. 1 PDOPrU są otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Zgodnie z powyższym, w przypadku wspólnot mieszkaniowych - w nawiązaniu do art. 14 WłLokU - ich przychodami będą1:
1. zaliczki w poczet kosztów zarządu przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, obejmujących w szczególności wydatki na bieżącą konserwację, opłatę za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne chyba że pokrywane są bezpośrednio przez właścicieli lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu bądź zarządcy nieruchomości wspólnej, a także remontów nieruchomości wspólnej (wpłaty na fundusz remontowy),
2. pożytki cywilne czerpane przez wspólnotę (włączając odsetki, czynsze za najem części nieruchomości wspólnej, umorzone zobowiązania itp.),
3. zaliczki w poczet kosztów mediów zużywanych w indywidualnych lokalach (wspólnota mieszkaniowa w podjętej uchwale może uznać je za część kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej),
4. dotacje i subwencje.
W 2006 r., zgodnie z art. 12 ust. 3a oraz 3c PDOPrU przychody wspólnot określane były na dzień, w którym stawały się wymagalne (np. zaliczki w poczet kosztów zarządu - do 10. danego miesiąca, czynsz najmu - w dniu, w którym zgodnie z treścią umowy najmu najemca zobowiązany był dokonać płatności, itp.). Nowelizacja zunifikowała moment powstania przychodu podatkowego do dnia najwcześniejszego z poniższych zdarzeń:
- wydania rzeczy (zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi w całości lub w części),
- wystawienia faktury albo
- uregulowania należności (nowe brzmienie ust. 3a).
Ustęp 3c definiujący do tej pory dzień wymagalności przychodu z tytułu m.in. umów najmu i dzierżawy został zastąpiony przepisem dotyczącym rozliczeń usługi ciągłej, a więc rozliczanej w stałych okresach rozliczeniowych (czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne, zaliczki w poczet kosztów zarządu itp.). I tak w przypadku ww. usługi za datę powstania przychodu w 2007 r. uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.
W związku z faktem, iż wspólnoty mieszkaniowe nie świadczą usług na rzecz swoich członków, nie stosuje się do nich [...]