Abstrakt

Posadowienie obiektów komercyjnych, usługowych czy publicznych takich jak centra handlowe, hotele, stacje benzynowe, szpitale itp. na niewykorzystywanych do tej pory terenach, charakteryzujacych się słabymi parametrami wytrzymałościowymi podłoża, lecz w dogodnej lokalizacji i z dobrym dostępem komunikacyjnym, są obecnie rozwiązaniem często stosowanym.

Zgodnie z art. 151 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), a także ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych - wartość rynkowa nieruchomości jest to najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu założeń umożliwiających otrzymanie właśnie takiej ceny. W związku z powyższym wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla stan ­rynku na dzień, na który określa się jej wartość i odpowiada cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży.

W niniejszym opracowaniu podjęto próbę odpowiedzi na pytania - co jest największym atutem nieruchomości gruntowej? Jakie atrybuty w znaczący sposób wpływają na jej wartość rynkową? Jednakże ze względu na różnorodność typów nieruchomości gruntowych ograniczono się tutaj jedynie do rozważań na temat nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem jako tereny komercyjne i usługowe. Wybór taki nie jest przypadkowy, gdyż podjęto tutaj próbę udowodnienia, że na wartość rynkową tego typu nieruchomości powinny mieć wpływ nie tylko lokalizacja, dostępność komunikacyjna, stopień uzbrojenia terenu czy powierzchnia nieruchomości, ale również taki atrybut, który określa nośność podłoża przedmiotowej działki, która to nośność bezpośrednio wynika z wielkości parametrów geotechnicznych danego terenu. Do tej pory rola tego atrybutu nie została w żadnych wiążących przepisach uwzględniona ani określona i nie jest brana pod uwagę w procesie szacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej tego typu.

Zainteresowanie tą problematyką wynika bezpośrednio z szybkiego i wszechstronnego rozwoju budownictwa, a stąd z dużego zapotrzebowanie na nowe obszary budowlane, które są coraz trudniej dostępne w związku z intensywną zabudową powierzchni terenu, szczególnie w dużych miastach. Potrzeba kierowania się w znacznym stopniu aspektami ekonomicznymi bezwzględnie narzuca lokalizacje obiektów na obszarach o nie najlepszych parametrach fizycznych i mechanicznych, co zmusza do stosowania różnych zabiegów geotechnicznych, mających głównie na celu polepszenie nośności podłoża budowlanego oraz ograniczenie wielkości osiadań posa­do­­wio­nych na tych terenach budowli. Zbyt duże lub nierównomierne osiadania są najczęstszą przyczyną uszkodzenia wszelakich rodzajów obiektów inżynierskich. Posadowienie obiektów komercyjnych, usługowych czy publicznych takich jak centra handlowe, hotele, stacje benzynowe, szpitale itp. na niewykorzystywanych do tej pory terenach, charakteryzujących się słabymi parametrami wytrzymałościowymi podłoża, lecz w dogodnej lokalizacji i z dobrym dostępem komunikacyjnym, są obecnie rozwiązaniem często stosowanym.

Cechy nieruchomości wpływające na wartość rynkową

Zasadniczą sprawą w procesie wyceny jest określenie stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości na podstawie ksiąg wieczystych oraz wypisów z ewidencji gruntów oraz dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Kolejnym ­kro­kiem jest opisanie cech charakte­ry­stycznych danej nieruchomości, uwzględniając wszystkie wady i zalety, w od­niesieniu do przeprowadzonej analizy rynku. Następnie rzeczoznawca majątkowy musi [...]