Abstrakt

Zmiany koniunktury gospodarczej są przedmiotem wielu analiz i badań w literaturze przedmiotu. Na cykl koniunkturalny może wpływać wiele czynników, takich jak np. eksport, interwencje władz publicznych, prowadzona polityka w zakresie zmian oprocentowania kredytów i depozytów ludności. W celu ożywienia gospodarki potrzebny jest stosunkowo niewielki wzrost popytu inwestycyjnego, wydatków rządowych czy eksportu netto, a z drugiej strony stosunkowo niewielki spadek inwestycji może wpłynąć na znacznie głębszą recesję. Wpływ mają również interwencje władz publicznych, inwestycje bezpośrednie zagraniczne, podejmowanie nowych projektów inwestycyjnych przez korporacje międzynarodowe, fuzje i alianse strategiczne przedsiębiorstw, regulacje nadzorcze sektora bankowego.

Celem niniejszego artykułu jest:

1. przedstawienie wybranych aspektów teorii cyklu koniunkturalnego,

2. scharakteryzowanie wybranych wskaźników w kolejnych fazach cyklu koniunkturalnego w szczególności na rynku nieruchomości,

3. omówienie różnego rodzaju aspektów ryzyka inwestycji na rynku nieruchomości.

Charakterystyka wskaźników faz cyklu koniunkturalnego

W literaturze występują różne definicje, ale „cykl koniunkturalny możemy określić, jako periodyczne wahania aktywności gospodarczej, przejawiających się w okresowych, ilościowych zmianach wskaźników ekonomicznych charakteryzujących poziom koniunktury. Najczęściej tymi wskaźnikami są: PKB, zatrudnienie, ceny, wielkość eksportu i importu, wskaźniki rynku kapitałowego, (…) dochody i wydatki ludności, obroty i zyski przedsiębiorstw”.¹

Obecnie wystąpił proces złagodzenia zjawisk cykliczności rozwoju gospodarczego poprzez procesy takie, jak:

- wieloletnie i skuteczne oddziaływanie polityki stabilizacyjnej państwa;

- dynamiczną ekspansję sektora usług, który charakteryzuje się dużą odpornością na okresowe spadki koniunktury gospodarczej;

- stabilizujące oddziaływanie handlu zagranicznego i międzynarodowej współpracy gospodarczej;

- istnienie bardziej wiarygodnych informacji o sytuacji gospodarczej i jej perspektywach;

- szybkość przepływu informacji;

- współczesny systemu bankowy i finansowy;

- procesy globalizacji i internacjonalizacji.²

Współczesny cykl koniunkturalny jest definiowany jako powtarzające się wahania aktywności gospodarczej (koniunktury) o okresach 2-10 lat, a nawet kilkunastu lat o różnej długości i amplitudzie.³ Obecnie w wielu krajach Europy Zachodniej cykl koniunkturalny charakteryzuje się występowaniem dwóch faz określanych mianem fazy wysokiej (trwającej 2-3 lata) i niskiej aktywności gospodarczej (trwającej do 2 lat), gdzie punkty zwrotne są łagodniejsze, częstotliwość wysoka, a amplituda fazy wysokiej koniunktury wyższa niż amplituda fazy niskiej aktywności.⁴

W świetle globalizacji rynków kapitałowych i rynków nieruchomości władze publiczne w pewnym zakresie wpływają poprzez stosowane interwencje na współczesne cykle, gdzie w miejsce recesji często pojawia się spowolnienie wzrostu gospodarczego. Podkreślenia wymaga, iż charakteryzują się one spadkiem PKB nieprzekraczającym na ogół 5%.⁵ W literaturze opisywane są również cztery fazy cyklu koniunkturalnego: recesja, depresja, ożywienie, szczyt przechodzący w recesję.

W tab. 1 scharakteryzowano wybrane wskaźniki czterech faz koniunktury⁶, takie jak: produkcja i inwestycje, stopa procentowa bezrobocia, kredytowanie inwestycji przez sektor bankowy, stopy zwrotu z inwestycji. Przedstawiono również obserwowane zmiany na rynku nieruchomości.

Poszczególne fazy cyklu a rynek nieruchomości

W trakcie cyklu koniunkturalnego bardzo ważnym okresem jest ożywienie w gospodarce. W tym okresie następuje wzrost dochodu narodowego, wzrost wydatków inwestycyjnych oraz popytu na dobra konsumpcyjne. Banki obniżają stopy procentowe kredytów, zwiększają kredytowanie nieruchomości oraz stosują łagodniejsze warunki ich udzielania. Inwestorzy podejmują nowe inwestycje w różnych sektorach gospodarki. Podkreśla się, iż „inwestycje mają mnożnikowy wpływ na produkcję, z czego wynika, iż są zarówno przyczyną, jak i skutkiem cyklów gospodarczych”.⁷ Ważną rolę spełniają inwestycje w sektorze mieszkaniowym, określane mianem „koła zamachowego gospodarki”, a także inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych w szczególności na obszarach centrów dzielnic i śródmieść miast. Obecnie w wielu krajach Europy Zachodniej liczba nowych mieszkań rocznie na 1000 mieszkańców kształtuje się na poziomie ok. 3-8 mieszkań⁸, gdzie średnio przypada [...]