Abstrakt
Obowiązujące w Polsce regulacje chroniące lokatorów przed eksmisją znacząco utrudniają właścicielom budynków obrót lokalami mieszkalnymi czy nawet całymi budynkami. Szczególny rozgłos zyskują sprawy, gdzie prywatni właściciele kamienic nie mogą wykwaterować lokatorów, którzy nie dość, że nie płacą czynszu, to dodatkowo dewastują zajmowany lokal i budynek, a nadto odstraszają potencjalnych najemców. Ponadto, niejednokrotnie zdarza się, iż przy większych transakcjach dotyczących sprzedaży nieruchomości, na której posadowiony jest budynek z mieszkaniami zajmowanymi przez najemców, nabywca zastrzega, że zakupi nieruchomość pod warunkiem wcześniejszej eksmisji obecnych lokatorów. Dla takich przypadków konieczne jest stworzenie szybkich i efektywnych procedur opróżniania lokali. Wbrew pozorom w wielu przypadkach możliwe jest wdrożenie skutecznych rozwiązań bez potrzeby angażowania sądu i długotrwałego oczekiwania na dostarczenie przez gminę lokali socjalnych.
Ochrona praw właściciela a uprawnienia lokatora
Zgodnie z art. 21 ust. 1 Konstytucji „Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Ponadto w myśl art. 64 ust. 1 Konstytucji „każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia”. Według ust. 3 tego artykułu „własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności”.
Z powyższych przepisów wynika, że Konstytucja nadaje prawu własności szczególną, priorytetową rangę.
Jednocześnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji wynika, że „władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”. Według ust. 2 tego artykułu „ochronę praw lokatorów określa ustawa”. Brak jest przesłanek do przyjęcia, że sama Konstytucja ustanawia zasadę ochrony lokatorów1. Jednakże, w związku z ww. art. 75 ust. 2 i art. 236 Konstytucji, w dniu 21.6.2001 r. została uchwalona ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733; dalej jako OchrLokU). Zgodnie z art. 19 OchrLokU „do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. A zatem OchrLokU przyznaje lokatorowi możliwość ochrony jego praw do zajmowanego lokalu mieszkalnego na zasadach analogicznych jak właścicielowi. W myśl art. 222 § 1 KC „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Zgodnie z § 2 tego artykułu „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Z cytowanych zapisów KC może skorzystać lokator, w tym również w sytuacji gdy jego prawa naruszane są przez właściciela lokalu/budynku Skoro OchrLokU gwarantuje tak silną ochronę praw lokatora, powstaje pytanie - czy właściciel dysponuje dostatecznymi środkami prawnymi pozwalającymi na eksmisję lokatora. Jednak przed udzieleniem odpowiedzi na to pytanie należy ustalić, kto w myśl przepisów OchrLokU uważany jest za lokatora oraz jakie lokale objęte są funkcją ochronną tej ustawy.
Lokator - czyli kto?
Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU, ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Stąd nasuwa się wniosek, że OchrlokU nie znajduje zastosowania do osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego. Jednak wniosek ten musi być skorygowany o dwie istotne uwagi:
1. w myśl art. 30 ust. 1 OchrLokU, osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie OchrLokU (tj. do 10.7.2001 r.) przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie OchrLok, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Wynika stad, że lokator, który zajmował lokal bezumownie przed 10.7.1991 r. (lub wcześniej), z dniem 11.7.2002 r. stał się automatycznie najemcą lokalu, chyba że właściciel w okresie od 11.7.2001 r. do 10.7.2002 r. wytoczył powództwo do właściwego sądu o opróżnienie tego lokalu (albo powództwo o ustalenie nieistnienia stosunku najmu);
2. ponadto, w kontekście art. 660 KC umowa najmu nie musi być zawarta na piśmie, a zatem lokator może podnosić argumenty o jej domniemanym istnieniu (np. powołując się na fakt zajmowania lokalu, ponoszenia nakładów, płacenia czynszu). Dodatkowo, biorąc pod uwagę, że umowa użyczenia również nie wymaga formy pisemnej, dany lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego (jak i nieregulujący czynszu) może twierdzić, że wiąże go z właścicielem lokalu właśnie umowa użyczenia, która stanowi „inny tytuł prawny” powołany w ww. art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU. Twierdzenie takie znajduje podstawę w [...]