Abstrakt

W gminach wysokość stawek czynszu ustalana jest zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z 21.6.2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Propozycja wysokości stawki bazowej ustalana jest na podstawie kosztów eksploatacji zasobu oraz potrzeb remontowych. Decyzja podejmowana jest przez Radę Gminy, która nie zawsze kieruje się kosztorysem przedstawionym przez dyrektora Wydziału Budynków i Lokali. Mechanizm ten prowadzi do sytuacji, że najczęściej wysokość stawki czynszu w zasobie mieszkaniowym gminy nie pokrywa wszystkich kosztów utrzymania zasobu oraz niezbędnych remontów. Na tej podstawie można wysunąć wniosek, że poziom czynszu ustalany przez Radę Gminy nosi znamiona czynszu politycznego, którego poziom abstrahuje zarówno od kosztów eksploatacji zasobu, jak i kosztów utrzymania technicznego.

Polityka gmin na obszarze ustalania stawek czynszowych

Koszty utrzymania zasobu czynszowego gminy sfinansowane być powinny opłatami czynszowymi za lokale mieszkalne i użytkowe, jednakże ustalany niski poziom czynszów powoduje brak pełnego pokrycia kosztów utrzymania zasobu czynszowego przez opłaty czynszowe. Przykładem może być gmina Łódź, gdzie czynsze pokrywały koszty utrzymania zasobu od 66,7% w 2000 r. do 80,7% w 2002 r., po czym w kolejnych latach nastąpiła tendencja spadkowa i w 2004 r. pokryły one 78,7% kosztów. Źródłem pokrycia kosztów są również wpływy z najmu i dzierżawy składników majątkowych, wpływy na pokrycie kosztów administrowania nieruchomością wspólną, opłaty za reklamy. Duże znaczenie w finansowaniu zasobu mieszkaniowego gminy przypisuje się dotacjom przedmiotowym, które przeznaczane są głównie na działalność remontową. Ich wysokość uzależniona jest jednak od stanu finansów budżetu gminy, dlatego też jej udział w finansowaniu kosztów utrzymania technicznego zasobu ulega znacznej fluktuacji - np. w gminie Łódź od 1,7% w 2003 r. do 13% w 2005 r.

Z analizy wysokości stawki bazowej czynszu i jej relacji w stosunku do wartości odtworzeniowej wynika, że gmina miejska Łódź, pomimo rosnących kosztów mediów i niepełnego pokrycia pozostałych kosztów przez czynsze, nie wykorzystuje ustawowej możliwości stosowania czynszu na poziomie 3% wartości odtworzeniowej. Poziom stawki bazowej w latach 2000-2004 wahał się od 1,12% wartości odtworzeniowej w I kwartale 2000 r. do 1,64% w II kwartale 2002 r. W 2004 r. poziom stawki bazowej stanowił 1,59% wartości odtworzeniowej, przy czym minimalna stawka czynszu stanowiła 0,56% wartości odtworzeniowej, natomiast maksymalna 2,56%. Zjawisko to jest typowe dla większości miast w Polsce. Dla przykładu w Krakowie minimalna stawka czynszu wynosiła 0,50%, a maksymalna 1,9% wartości odtworzeniowej, w Kielcach odpowiednio 0,75% i 1,24%. Wyjątkiem jest tu gmina miejska Poznań, gdzie stawka najniższego czynszu stanowi 2,17% wartości odtworzeniowej, a maksymalnego 2,92%.

Niskie stawki czynszu wynikają najczęściej ze złego stanu technicznego, braku wyposażenia w podstawowe media oraz zaawansowanego wieku wielu budynków w zasobie mieszkaniowym wymienionych gmin. Powszechnie uważa się, że znaczna cześć lokali w zasobie mieszkaniowym gmin, na skutek obniżonego standardu, powinna zostać przekwalifikowana na lokale socjalne, które z założenia mają mieć niższy standard. Nie bez znaczenia na ustalania wysokości czynszów mają wspomniane wcześniej aspekty polityczne (zob. tab. 1).

Właściwa gospodarka mieszkaniowa wymaga ustalenia czynszu na poziomie zbliżonym do czynszu ekonomicznego. Dlatego też wysokość czynszu powinna uwzględniać:

1. koszty utrzymania,

2. nakłady na niezbędne remonty bieżące i kapitalne, zarówno obecne, jak i w przyszłości,

3. zwrot kapitału,

4. zwrot na kapitale.

Ze względu na rolę i zadania gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności zasób mieszkaniowy gminy uznaje się za sektor non-profit, dlatego też kalkulacja czynszu ekonomicznego nie uwzględnia zwrotu na kapitale. Porównując poziom czynszu w zasobie mieszkaniowym gminy z poziomem czynszu ekonomicznego oraz rynkowego, zauważa się znaczne rozbieżności. W świetle przeprowadzonych badań średni poziom czynszu rynkowego za mieszkanie 50 m² o współczesnym standardzie wynosi w Łodzi 500 zł, a opłaty eksploatacyjne kształtują się na poziomie 350 zł. Całkowity koszt najmu lokalu wynosi więc 850 zł, bez uwzględnienia kosztów energii i gazu. Rozpatrując na tym tle mieszkania komunalne o współczesnym standardzie, ustalany przez gminę czynsz za 1 m² wynosi 5,12 zł, czyli 256 zł za 50 m², natomiast opłaty eksploatacyjne wynoszą 177 zł. Z przeprowadzonych badań wynika ponadto, że wysokość czynszu 5,12 zł/m² pokrywa [...]