Abstrakt
Maciej P. jest właścicielem 10 tys. m2 w centrum warszawskiej peryferyjnej dzielnicy. Ale być właścicielem, to czasem, mniej niż być posiadaczem, szczególnie gdy ten ostatni najpierw korzystał z ochrony państwa, które prawem kaduka ziemię mu odebrało, a teraz korzysta z przepisów, które daje mu obowiązujące prawo. Okazuje się, że nie ważny jest sposób objęcia nieruchomości w posiadanie, ważne, by je utrzymać przez 30 lat i uzyskać stwierdzenie zasiedzenia.
W 2002 r. warszawska gmina „W” złożyła wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości Macieja P. Podstawą roszczenia jest wykorzystywanie od kilkudziesięciu lat nieruchomości przez klub sportowy „F” posiadający osobowość prawną od 1986 r. Klub wcześniej był przybudówką przedsiębiorstwa państwowego i nosił nazwę jednego z zawodów. Datę rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia działki Macieja P. określono na dzień 5.4.1959 r. Tego dnia bowiem sąd nakazał Skarbowi Państwa wydanie gruntu dziadkowi właściciela. Skarb Państwa jednak tego nie uczynił, chociaż i nie zadbał, aby zajęcie nieruchomości w jakikolwiek sposób zalegalizować. Prawem kaduka przekazał teren przedsiębiorstwu państwowemu, a to urządziło na nim boisko sportowe. Właściciel najpierw domagał się innej działki, potem godził się na odszkodowanie, a gdy to zawiodło, wszedł na swój teren i przystąpił do budowy domku letniskowego. Wezwani na pomoc funkcjonariusze Milicji szybko pokazali mu, gdzie jego miejsce. Cudem wyłgał się od więzienia.
W 1989 r. Maciej P. naiwnie uwierzył, że oto obudził się w państwie prawa i teraz swojego dojdzie. Jako spadkobierca swojego ojca wpisał się do księgi wieczystej, płacił podatki i wzywał urząd do uregulowania sprawy. Trwało to kilka lat. W końcu burmistrz W. obiecał „znaleźć” pieniądze na zapłatę czynszu za korzystanie przez klub sportowy z nieruchomości. Jednak zamiast zawrzeć umowę najmu z właścicielem gmina złożyła do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia jego nieruchomości. Sprawa ciągnie się trzeci rok, tyle że w miejsce gminy wstąpiło m.st. Warszawa. Aby uniemożliwić Maciejowi P. wejście na jego działkę, klub sportowy postawił murowane ogrodzenie, a bramę zamknął na kłódkę. I chociaż to samowola budowlana władze nie spieszą się z decyzją nakazującą rozbiórkę.
Tuż po wojnie państwo odbierało właścicielom majątki na różne sposoby. Raz były to dekrety, innym razem ustawa albo decyzja administracyjna. Dość często bywało i tak, jak w przypadku pana P., że państwo prawem kaduka obejmowało we władanie nieruchomości, którymi było zainteresowane i dysponowało nimi jak właściciel, przekazując je np. przedsiębiorstwom, partiom politycznym czy organizacjom społecznym. Te zaś tak przyzwyczaiły się do stanu posiadania, że tuż po transformacji ustrojowej, po 1989 r., skutecznie przed sądami uzyskiwały stwierdzenie zasiedzenia. W wielu przypadkach dzieje się tak do tej pory. A firmanci - „następcy” Skarbu Państwa są tym bardziej natarczywi, im bardziej rośnie cena nieruchomości w miastach i świadomość, że wolnych działek w okręgu kilkunastu kilometrów od Pałacu Kultury nie przybędzie. Właścicielom brakuje pomysłu, a czasem pieniędzy na walkę o swoją własność. I tracą majątki - niejednokrotnie wielkiej wartości.
Co zatem powinni uczynić zagrożeni, aby pokrzyżować szyki przeciwnikowi? Oczywiście wszystko zależy od okoliczności, w których właściciel utracił własność. Sposobów na skuteczne oddalenie roszczenia jest co najmniej kilka.
Siła wyższa niż prawo
Przez cały okres PRL państwo korzystało ze swej uprzywilejowanej pozycji. Próżno by szukać w tym czasie komornika, który podjąłby się egzekucji wyroku nakazującemu Skarbowi Państwa wydanie nieruchomości należącej do osoby fizycznej. Zwrócił w końcu na to uwagę Sąd Najwyższy. W uchwale z 11.10.1996 r. stwierdził, że w odniesieniu do okresu rządów władz komunistycznych przyczyną opóźnienia dochodzenia roszczenia może być „stan rzeczy wskazujący na istnienie powszechnej przeszkody o charakterze obiektywnym, faktycznie uniemożliwiający skorzystanie z wymiaru sprawiedliwości”. Od tego czasu SN kilkakrotnie wyrażał pogląd, że z powodu faktycznej niemożliwości dochodzenia pewnych praw w okresie PRL ich przedawnienie w tym czasie nie biegło.
Po raz pierwszy SN odniósł go do biegu terminu zasiedzenia w sprawie [...]