Abstrakt

Dość często zastanawiamy się, jak to jest możliwe, że cena nieruchomości jest zupełnie inna niż wcześniej wyliczona przez rzeczoznawcę wartość. Dopatrujemy się w tym nieprawidłowości, a bywa, że widzimy w tym nadużycie. Tak naprawdę sprawa wygląda jednak często inaczej. Nie ma w tym, z reguły, żadnego spisku ani nadużycia. Należy tylko zrozumieć różnicę, jaka występuje między wartością nieruchomości a ceną, za jaką sprzedajemy lub kupujemy daną nieruchomość.

Rzeczoznawca określający wartość nieruchomości robi to według zasad wynikających z przepisów prawa oraz ze standardów zawodowych wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Definicje wartości rynkowej nieruchomości wynikające z tych źródeł są ze sobą zbieżne i bez wdawania się w szczegóły i fachowe zawiłości można powiedzieć, że wyglądają one następująco: wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku przy zachowaniu określonych warunków. Innymi słowy jest to cena równowagi, przy której spotkają się świadomy kupujący ze świadomym sprzedającym posiadający racjonalny zamiar dokonania transakcji.

Czym więc wartość różni się od ceny, skoro jest ona właśnie najbardziej prawdopodobną ceną. Otóż różni się tym, że ceny notowane na rynku są wynikiem zachowań uczestników tego rynku działających z bardzo różnych pobudek, w sytuacjach często przymusowych. Nie są one niejednokrotnie wynikiem zachowań i warunków, które muszą wystąpić, abyśmy mieli do czynienia z wartością rynkową, a więc tą najbardziej prawdopodobną ceną.

Wartość z dolnej półki - sprzedaż wymuszona

Żeby temat zobrazować, przyjrzyjmy się kilku typowym przykładom. Gdy potrzebujemy nagle pieniędzy, aby spłacić dług lub dokonać innej bardzo korzystnej transakcji, a mamy do sprzedania nieruchomość, będziemy chcieli to zrobić szybko. Tak się składa, że oferta podobnych do naszej nieruchomości na rynku jest spora. Co zrobimy, żeby sprzedać naszą nieruchomość?

[...]