Abstrakt

Jednym z podstawowych rodzajów decyzji, przed którymi staje inwestor w branży nieruchomości komercyjnych, jest wybór pomiędzy kilkoma alternatywnymi inwestycjami. Wybór ten padnie na przedsięwzięcie, które ma większą wartość z punktu widzenia danego inwestora. Artykuł niniejszy przedstawia zwięzłą charakterystykę powszechnie stosowanych metod pomiaru efektywności inwestycji oraz rozwija jedną z najbardziej wszechstronnych analiz inwestycyjnych - tzw. metodę porównania zakumulowanego kapitału.

Istnieje kilka różnych podejść do pomiaru inwestycji w nieruchomości. Są one niczym innym jak określeniem wartości inwestycyjnej danej nieruchomości. Jedne z tych metod są prostsze, inne bardziej złożone. Każda z nich ma również zarówno swoje zalety, jak i wady.

Wszystkie z tych metod bazują na podstawowym modelu przepływów finansowych, w którym kalkuluje się dochód operacyjny (NOI - ang. Net Operating Income) jako różnicę pomiędzy przychodem operacyjnym (GOI - ang. Gross Operating Income) a kosztami operacyjnymi (OE - ang. Operating Expenses). Przychód operacyjny to suma efektywnego przychodu z czynszu (EFI - ang. Effective Rental Income) oraz pozostałych przychodów niezależnych od pustostanów (np. z reklam zawieszanych na elewacji). Efektywny przychód z czynszów zaś oblicza się, dodając do potencjalnego przychodu z czynszów (PRI - ang. Potential Renta Income) inne przychody zależne od pustostanów (np. opłaty eksploatacyjne, ang. Service Charges) oraz pomniejszając o czynsz utracony w wyniku pustostanów i nierzetelnych najemców. Dochód operacyjny pomniejszony o roczną obsługę długu (ADS - ang. Annual Debt Service) oraz prowizje pośredników z tytułu wynajmu daje w wyniku przepływ gotówki przed opodatkowaniem (CFBT - ang. Cash Flow Before Tax). Wartość podatku dochodowego wyznacza się, mnożąc stawkę opodatkowania przez podstawę do opodatkowania, którą z kolei oblicza się, odejmując od dochodu operacyjnego NOI odsetki kredytowe, amortyzację oraz prowizję pośrednika.

Metody łatwiejsze

Pierwsze trzy metody analizy inwestycyjnej - a więc mnożnika czynszu brutto GRM, kapitalizacji bezpośredniej oraz zwrotu z zainwestowanej gotówki C/C są stosunkowo proste - choć ich wadą jest koncentracja wyłącznie na jednorocznej prognozie.

Mnożnik czynszu brutto

Podstawową metodą jest tzw. mnożnik czynszu brutto (GRM - ang. Gross Rent Multiplier). W metodzie tej wartość inwestycji otrzymuje się poprzez przemnożenie prognozowanego potencjalnego przychodu czynszowego z nieruchomości w ujęciu rocznym przez określoną przez inwestora wartość mnożnika czynszu brutto. Zaletą metody jest jej prostota, wadą zaś - brak uwzględnienia pustostanów, kosztów operacyjnych, warunków finansowania, wpływu opodatkowania oraz analiza oparta wyłącznie na prognozie jednorocznej.

Kapitalizacja bezpośrednia

Inną z podstawowych metod obliczenia wartości - zarówno rynkowej, jak i inwestycyjnej - nieruchomości jest tzw. kapitalizacja [...]