Abstrakt

Pośrednik jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z postanowieniami umowy zawartej z zamawiającym usługę. Niezależnie od zakresu przyjętych do wykonania zadań, w ramach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub usług eksperckich czy doradczych, pośrednik ma obowiązek przestrzegania ogólnych zasad wykonywania zawodu określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej GospNierU). Ustalenie przez ustawodawcę obowiązków zawodowych ma na celu uzyskanie odpowiedniego do wymagań rynku poziomu świadczenia usług ze szczególnym uwzględnieniem szeroko rozumianego bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami.

Przedstawiony w art. 181 ust. 1-3 GospNierU katalog obowiązków pośrednika zawiera zobowiązania do:

1. wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,

2. wykonywania czynności zawodowych zgodnie ze standardami zawodowymi,

3. kierowania się zasadami etyki zawodowej,

4. wykonywania czynności pośrednictwa ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru,

5. kierowania się zasadą ochrony interesu osób zamawiających usługę pośrednictwa,

6. stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych

7. ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Powinność przestrzegania ustawowych obowiązków przez pośrednika odnosi się łącznie do całego katalogu, do każdej podjętej na rzecz zamawiającego czynności zawodowej. Zobowiązań wskazanych przez ustawodawcę nie można wobec tego wykonywać wybiórczo bądź fragmentarycznie.

Obowiązek wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa

Obowiązek działania zgodnie z przepisami prawa przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, sformułowany, przez ustawodawcę w sposób nader ogólny. Ustala on prawidłowe relacje pomiędzy osobą wykonującą czynności zawodowe w tym sektorze usług a normami prawnymi regulującymi pośrednictwo. Stosowanie przepisów, których adresatem jest pośrednik, odnosi się w dużej mierze do realizacji umów pośrednictwa według reguł sprecyzowanych w ustawie, zwłaszcza w art. 180 GospNierU. Umowy te obejmują czynności o określonym, a nie dowolnym charakterze, z ukierunkowaniem na obrót nieruchomościami i jak już zostało wcześniej stwierdzone, dokonywany w drodze umów transakcyjnych wskazanych w ustawie. W czasie wykonywania czynności zawodowych, w prawidłowo zorganizowanym pośrednictwie, obowiązuje zakaz udziału pośrednika w charakterze strony umowy docelowej.

Pośrednik nie ma możliwości wyboru formy prawnej, w jakiej zostaną zarejestrowane jego zobowiązania wobec zamawiającego usługę. Wykonując ustawowy obowiązek stosowania przepisów prawa, powinien zawrzeć z klientem umowę pośrednictwa w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Każda zmiana takiej umowy jest dopuszczalna również przy zachowaniu wymaganej formy. W związku z tym, za nieprawidłowe należy uznać praktyki wykonywania czynności pośrednictwa bez zachowania formy pisemnej, na podstawie tylko ustaleń ustnych lub w jakiejkolwiek innej postaci (np. przyjęcia jedynie informacji o nieruchomości od jej właściciela). Brak umowy pośrednictwa oznacza, że wszelkie czynności podjęte przez pośrednika począwszy od sformułowania oferty, wprowadzenia jej na rynek i prezentacji wobec potencjalnych klientów można uznać za działanie contra legem. Poza ustawą przypomina o tym treść § 22 standardów zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami, który zakazuje reklamowania do sprzedaży, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomości, co do których nie została zawarta uprzednio umowa pośrednictwa.

Powinność postępowania zgodnie z przepisami prawa nakazuje, aby działania zawodowe pośrednika były wykonywane przez niego osobiście, a nie powierzane innym osobom, chyba że dotyczy to czynności pomocniczych. Poruczenie przez pośrednika czynności pomocniczych osobie, która nie posiada do tego odpowiednich kwalifikacji lub w stosunku do której wykonywanie bezpośredniego nadzoru jest niemożliwe ze względów organizacyjnych, należy ocenić jako [...]