Abstrakt

Pośrednictwo w praktyce obrotu cywilnoprawnego występuje bardzo powszechnie, co jednak nie oznacza równie powszechnego uregulowania tej instytucji. W Polsce spotykamy się z unormowaniami szczególnymi, które dotyczą wyspecjalizowanych rodzajów pośrednictwan np. w ustawie o działalności ubezpieczeniowej, gdzie mowa jest o pośredniku ubezpieczeniowym. Widoczny jest jednak brak regulacji umowy pośrednictwa w przepisach ogólnych, czyli w Kodeksie cywilnym.

Szczególny rodzaj umowy pośrednictwa - umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - została przewidziana przepisami ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU). Szybki rozwój pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymagał również aktualizacji przepisów prawnych regulujących tę dziedzinę. Ustawa z 28.11.2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz.1492), która weszła w życie 22.9.2004 r., w części dotyczącej przepisów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami potwierdza rosnącą potrzebę szczegółowego uregulowania umowy pośrednictwa. Nowela do ustawy oprócz tego, że wprowadziła zmiany odnoszące się do statutu prawnego i samego wykonywania zawodu pośrednika, to również dookreśliła rodzaj i charakter umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Ustawodawstwa większości krajów zawierają szczegółową regulację umowy o pośrednictwo, czego brak w naszym ustawodawstwie. W Polsce szybko postępujący rozwój pośrednictwa w obrocie nieruchomościami doprowadził do tego, że praktyka czerpie wzorce rozwiązań z dorobku innych państw w tejże dziedzinie. Szczególnie wyraźnie widoczne jest częste odwoływanie się do ugruntowanej tradycji pośrednictwa w USA. W Stanach Zjednoczonych, gdzie corocznie sprzedawane są miliony nieruchomości różnego typu, niezbędnym narzędziem przy przeprowadzaniu tych transakcji okazał się system oferowania wielokrotnego MLS (Multiple Listing Service). Podstawowe zasady tak funkcjonującego systemu to m.in. obowiązkowa przynależność pośredników do ich stowarzyszeń zawodowych, współdziałanie w tworzeniu stosownych programów baz danych, a także stworzenie specjalnego systemu rozliczeń wzajemnych między pośrednikami. Tego rodzaju system został zapożyczony i jest wykorzystywany obecnie na polskim rynku nieruchomości.

Kształt prawny umowy o pośrednictwo w polskim ustawodawstwie

Obowiązująca od 1.1.1998 r. GospNierU wyznaczyła prawne podstawy i ramy wykonywania działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie oznacza to jednak, że ustawa wykreowała zawód pośrednika oraz umowę pośrednictwa, jako że instytucje te funkcjonowały w kraju jeszcze przed wojną. Pośrednictwo jest znanym w polskim ustawodawstwie stosunkiem prawnym. We wcześniejszym stanie prawnym było ono umową nazwaną, którą regulował Kodeks zobowiązań z 1933 r. w tytule XI, w ramach umów o świadczenie usług (dział IV, art. 517 i nast.). Definicję umowy o pośrednictwo zawierał art. 517 KZ: „Kto przyrzeka drugiemu wynagrodzenie za nastręczenie sposobności do zawarcia umowy z inną osobą albo za pośredniczenie przy zawieraniu takiej umowy obowiązany jest zapłacić wynagrodzenie tylko wtedy gdy umowa została zawarta wskutek zabiegów pośrednika”¹.

Wedle takiej konstrukcji była to umowa „mocą której przyrzekający zobowiązuje się zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie za nastręczenie sposobności do zawarcia, albo za pośredniczenie” przy zawarciu określonej umowy lub umów. Działalność pośrednika polegała więc na skojarzeniu dwóch stron umowy, które chciały ją zawrzeć już wcześniej z własnej inicjatywy. Zlecający pośrednictwo zobowiązywał się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, jednakże tylko w przypadku gdy doszło do zawarcia danej umowy dzięki zabiegom pośrednika. Pośrednictwo polegało więc na dokonywaniu czynności faktycznych². Bardzo ważną kwestią była konieczność złożenia przyrzeczenia zapłaty wynagrodzenia. Nie istniał jednak obowiązek, aby strony oznaczały jego wysokość, gdyż w przypadku nieoznaczenia w umowie zgodnie z art. 518 KZ należało się pośrednikowi wynagrodzenie określone przez tzw. zwyczaj. Przeważnie był to procent od wartości transakcji zawartej dzięki staraniom pośrednika. Przyrzekający mógł w dowolnej chwili odwołać polecenie pośredniczenia. Jeżeli jednak skorzystał z zabiegów pośrednika, nawet już po odwołaniu pośrednictwa, zobowiązany był do zapłaty wynagrodzenia. W umowie mocodawca mógł zrzec się tegoż prawa do odwołania albo prawa zawarcia umowy bez udziału pośrednika. W takim przypadku sankcją za złamanie zawartych klauzul umownych był obowiązek wypłacenia pośrednikowi odszkodowania. Podobne prawo wypowiedzenia umowy służyło pośrednikowi, a obowiązek odszkodowawczy ciążył na nim wówczas, gdy w umowie pośrednictwa zobowiązał się do działania na rzecz przyrzekającego wynagrodzenie.

Pośrednictwem regulowanym w Kodeksie zobowiązań z 1934 r. był kontrakt nazwany, w wykonaniu którego jedna ze stron świadczyła usługi, za które otrzymywała od drugiej strony przyrzeczone wynagrodzenie. Koszty działalności ponosił pośrednik w celu osiągnięcia zysku uzależnionego jednak od wyników swoich zabiegów. Były to elementy podstawowe, ale jednocześnie wystarczające do określenia, że mamy do czynienia z umową pośrednictwa.

Przepisy Kodeksu zobowiązań formalnie obowiązywały od roku 1933 do 1964, jednak począwszy od 1945 r. zakres ich stosowania był systematycznie ograniczany przez dekrety. Na skutek przeobrażeń stosunków społeczno-gospodarczych zawodowe pośrednictwo straciło swe wcześniejsze znaczenie. W warunkach gospodarki socjalistycznej pośrednictwo postrzegano jako tzw. kapitalistyczny, niezwykle rozbudowany system zarobkowania i usług. Po uchwaleniu nowego Kodeksu cywilnego pośrednictwo zawodowe m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami istniało jednak nadal. Zawodowe pośrednictwo, które było wykonywane przez tzw. jednostki gospodarki nieuspołecznionej, podlegało jednak ścisłej reglamentacji. Stosownie do postanowień ustawy wprowadzonej w 1958 r. ten rodzaj pośrednictwa wymagał zezwolenia³.

W odróżnieniu od poprzednio obowiązującego Kodeksu zobowiązań, kodeks cywilny nie zawiera odrębnych przepisów regulujących umowę o pośrednictwo. Pojawił się wobec powyższego problem określenia pozycji umowy o pośrednictwo w systemie umów polskiego prawa obligacyjnego.

Umowa pośrednictwa jest umową o świadczenie usług, co jednak nie przesądza charakteru prawnego tejże umowy. Często rozważane było do tej pory stosowanie do pośrednictwa przepisów o umowie agencyjnej bądź też o umowie zlecenia. Pogląd, by stosować do pośrednictwa wprost przepisy dotyczące zlecenia, budzi wiele zastrzeżeń. Zgodnie z art. 734 § 1 KC, przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania czynności prawnej dla dającego zlecenie. Pośrednik zaś jest w zasadzie zobowiązany tylko do dokonywania wielu czynności faktycznych, które miałyby umożliwić jego klientowi zawarcie stosownej czynności prawnej. Należy zatem stwierdzić, iż zakresy działania pośrednika i zleceniobiorcy nie pokrywają się. Taki pogląd reprezentuje Andrzej Burzak⁴.

Wobec braku odrębnego uregulowania pośrednictwa w KC wypadało rozpatrywać problem odpowiedniego zastosowania do tejże umowy przepisów o umowie zlecenia. Według art. 750 KC do umów o świadczenie usług, w których przedmiotem świadczenia jest wykonanie czynności faktycznej, a które nie są regulowane innymi przepisami, ustawodawca nakazuje stosować odpowiednio przepisy o zleceniu. Zastosowanie art. 750 KC budziło jednak pewne wątpliwości. Przede wszystkim należałoby stwierdzić, kiedy [...]