Abstrakt

Problem właściwego sprecyzowania zakresu usługi pośrednictwa jest tematem nie nowym, chociaż ciągle aktualnym i bodaj najważniejszym z punktu widzenia rozwoju zawodu. Usługa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami została zdefiniowana w art. 180 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU).

Zakres usługi pośrednictwa

Problem jednak polega na tym, że czynności pośrednictwa ustawodawca pozostawił uznaniu pośrednika i organizacji zawodowych, określając tylko, że mają one zmierzać do zawarcia przez klientów umów sprzedaży lub najmu. Ponieważ zdefiniowana w GospNierU umowa pośrednictwa jest umową starannego działania (a nie jak niektórzy mylnie sądzą - umową rezultatu), w definicji tej powinniśmy szukać zakresu czynności, jaki powinien wykonać rzetelny pośrednik dla swojego klienta, aby oczekiwać zapłaty swojego wynagrodzenia. Nie można więc sztywno zdefiniować skończonego katalogu czynności, gdyż nie wszystkie sprawy są takie same, a wiele z nich wymaga wręcz indywidualnego podejścia. Z całą pewnością można jednak ogólnie określić, że czynności, jakie pośrednik powinien wykonać, to takie, które jego klientom będą dawały maksimum bezpieczeństwa przy podejmowaniu często życiowych decyzji.

Z całą pewnością zaliczyć należy:

1. sprawdzenie stanu prawnego nabywanej nieruchomości;

2. sprawdzenie ewentualnego zadłużenia;

3. przeprowadzenie odpowiedniej techniki sprzedaży (nabycia) sprowadzającej się do:

- zorganizowania spotkania między stronami, które ma doprecyzować warunki przyszłej umowy,

- zorganizowanie umowy przedwstępnej (jeżeli wystąpi) i dopilnowanie w niej odpowiednich zapisów uwzględniających termin wydania i zapłaty, mając też na względzie terminy związane np. z koniecznością zawarcia umowy kredytowej i umieszczonymi w niej warunkami uruchomienia kredytu;

4. uczestnictwo w zawarciu umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej);

5. asystowanie przy wydaniu nieruchomości i pomoc w przygotowaniu protokołu zdawczo-odbiorczego;

6. pomoc w sprawnym przekazaniu ceny zapłaty sprzedającemu.

W moim rozumieniu dopiero taki zakres przeprowadzonych czynności w pełni upoważnia profesjonalnie działającego pośrednika do wystawienia faktury za swoją usługę w wysokości kilku procent od ceny transakcji. Trzeba też powiedzieć uczciwie, że czasami klienci są profesjonalistami (np. prawnikami) i nie życzą sobie udziału pośrednika we wszystkich etapach transakcji, co z kolei ze względu na specyfikę umówionego wynagrodzenia prowizyjnego nie będzie miało znaczenia [...]