Abstrakt
Podstawa opodatkowania stanowi jeden z najważniejszych elementów konstrukcyjnych podatku mających bezpośredni wpływ na wysokość należnego podatku VAT. W niektórych przypadkach prawidłowe jej ustalenie może powodować trudności, zwłaszcza że ustawa VAT przewiduje wiele rozwiązań związanych bądź to ze szczególnymi okolicznościami towarzyszącymi dostawie, bądź też uwzględniających specyficzne cechy przedmiotu transakcji. Do wskazanych powyżej przypadków zaliczane będą również transakcję, których przedmiotem są szeroko rozumiane nieruchomości.
Zasada ogólna
Artykuł 29 ust. 1 ustawy z dnia 1.4.2004 r. ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej: VATU) zawiera generalną zasadę, zgodnie z którą podstawą opodatkowania, w tym również w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości, jest obrót - kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota ta obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczonych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Zgodnie natomiast z ust. 2 art. 29 VATU, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.
Z powołanego przepisu VATU wynika, iż podstawą opodatkowania (obrotem) jest kwota należna, którą podatnik ma otrzymać od nabywcy nieruchomości. Z wyjątkiem przypadku, gdy obrót ustalany jest w związku z otrzymaniem zaliczki lub podlegającej opodatkowaniu dotacji, dla określenia wysokości obrotu nie ma znaczenia fakt, czy i kiedy nabywca dokona zapłaty wynagrodzenia1.
W zdecydowanej większości przypadków kwotą należną będzie ustalona przez strony umowy cena sprzedaży. Należy jednak pamiętać, iż obrót stanowi kwotę należną obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy. W szczególności oznacza to, iż w przypadku, w którym oprócz samej ceny sprzedaży nieruchomości nabywca lub osoba trzecia będą dokonywać na rzecz podatnika inne świadczenia, to należy uwzględnić ich wartość, ustalając podstawę opodatkowania.
W praktyce zarówno na gruncie poprzedniej ustawy, jak i obecnie istnieją kontrowersje dotyczące kwestii uwzględnienia w podstawie opodatkowania odsetek naliczonych w związku ze sprzedażą nieruchomości, tj. zaliczania ich bądź do podstawy opodatkowania, bądź traktowania jako obrót uzyskany z tytułu świadczonej przez podatnika usługi finansowej zwolnionej od podatku.
Odsetki mogą być związane z niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem przez kupującego umowy, w szczególności w przypadku opóźnienie się dłużnika ze spełnieniem świadczenia [...]