Abstrakt
W systemie polskim wzmianka jest z jednej strony gwarantem bezpieczeństwa obrotu, z drugiej zaś wymogiem proceduralnym, którego zaniedbanie przez sąd wieczystoksięgowy może spowodować szkodę dla osoby działającej w zaufaniu do treści księgi wieczystej i idący za nią obowiązek odszkodowawczy Skarbu Państwa.
Zaczęło się od zastrzeżenia w roku 1818
Charakterystyczna dla polskiego prawa ksiąg wieczystych instytucja wzmianki nie może być zrozumiana bez wywiedzenia jej historycznego rodowodu. Rezygnacja z wprowadzenia zasady wpisu i przyjęcie wraz z kodeksem Napoleona obowiązującej do dziś zasady, że sama umowa przenosząca własność wywołuje wszelkie skutki rzeczowe spowodowało, że konieczne stało się ujawnienie okoliczności, iż stan prawny uległ zmianie na okres od wpłynięcia wniosku do dokonania wpisu nabywcy. Dostrzegając negatywne strony tej koncepcji, ustawodawca polski zdecydował się już w roku 1818 (ustawa zwana dalej ustawą hipoteczną) na pewien kompromis. Postanowił mianowicie, że do czasu wpisania wszelkie tytuły są tylko prawami osobistemi (jus personalae) i wykluczył możliwość rozporządzenia prawem przed jego wpisaniem. Nie zmieniało to jednak generalnej zasady, że wpis stracił charakter przesłanki nabycia własności. W tej sytuacji przepis art. 23 ustawy hipotecznej postanowił jednocześnie, że wraz z zaprojektowaniem treści (taką formę przyjmował wniosek) zastrzega się miejsce dla umieszczenia treści aktu i jego szczególnych warunków. Zapisanie zastrzeżenia pociągało za sobą ten skutek, że „od chwili, gdy zastrzeżenie do wykazu wciągnięte zostało, zachowane jest miejsce hipoteczne, chociażby inne wpisy wcześniej do wykazu wejść miały”, jednak nie zadawało ono jakichkolwiek praw rzeczowych.
Uważa się1, że ujawnienie faktu przeniesienia czy ustanowienia prawa za pomocą zastrzeżenia, to szczęśliwy pomysł ustawodawcy polskiego, dzięki któremu każda czynność ma bezwarunkowo zapewnione pierwszeństwo od daty jej sporządzenia lub ujawnienia w księdze hipotecznej. Pomysł ten nie jest jednak wolny od wad - niewątpliwie bowiem komplikuje cały system i w pierwotnym wydaniu stał się powodem wielkiego zagmatwania w wykazie hipotecznym prowadzonym według prawa z 1818 r. Z tego względu obowiązujące po 1.1.1947 r. przepisy zrezygnowały z modyfikowania sposobu przejścia własności nieruchomości hipotekowanych poprzez rezygnację z instytucji wpisu przez zastrzeżenia i wprowadziły w to miejsce prostą informację o wpłynięciu wniosku, wywołującą jedynie wyłączenie rękojmi księgi wieczystej - co znacznie uprościło cały system wpisów hipotecznych.
Wzmianka zamiast zastrzeżenia
Instytucją, która dzisiaj ma służyć podobnemu celowi jak zastrzeżenie zustawy hipotecznej, jest wzmianka o wniosku w księdze wieczystej. Jest interesujące, że jak dotąd nie poświęcono wzmiance w księdze wieczystej żadnej monograficznej publikacji, na jaką z całą pewnością zasługuje. Jest to tym bardziej dziwne, że wzmianka (wcześniej zastrzeżenie) jest oryginalnym pomysłem polskim (przypisywanym twórcy ustawy 1818 r. - Antoniemu Wyczechowskiemu) i nie ma odpowiednika w innych systemach wieczystoksięgowych. Obowiązujący przed 1947 r. system austriacki znał wprawdzie zaznaczenie w księdze gruntowej informacji o wpływie wniosku, jednak bez jakichkolwiek skutków prawnych. Zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 12.1.1872 r., zawierającego instrukcje do wykonania powszechnej ustawy o księgach gruntowych „Po wpisaniu do dziennika hipotecznego (...) należy (...) wpisać ołówkiem liczbę dziennika podawczego w tym miejscu księgi gruntowej, na którym ma nastąpić żądany wpis”. Jak widać, chodziło tu o bardzo prowizoryczne zaznaczenie ołówkiem!!!, którego w określonych warunkach można było nawet zaniechać.
W systemie polskim wzmianka jest z jednej strony gwarantem bezpieczeństwa obrotu, z drugiej zaś wymogiem proceduralnym, którego zaniedbanie przez sąd wieczystoksięgowy może spowodować szkodę dla osoby działającej w zaufaniu do treści księgi wieczystej i idący za nią obowiązek odszkodowawczy Skarbu Państwa. Pamiętać należy, że obowiązek ten rozciąga się na wszystkie elementy jawności księgi wieczystej. Tym samym obowiązkiem jest nie tylko naniesienie wzmianki w samej księdze wieczystej, ale także prawidłowe oddanie tej informacji w odniesieniu do odpisów księgi wieczystej tak tradycyjnej, jak i elektronicznej, a w przypadku tej ostatniej naniesienie wzmianki w sposób, który pozwoli zapoznać się z jej treścią osobie dokonującej wglądu. Analogicznie jak w przypadku wpisu (art. 6268 § 8 KPC) w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym wzmiankę można uznać za dokonaną dopiero z chwilą jej zapisania w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych. Wprowadzenie systemu informatycznego dzięki automatyzacji procedur nanoszenia wzmianek pozwoli więc usunąć zdarzające się błędne praktyki, polegające na rezygnacji z wpisywania wzmianek (zdarzająca się w sądach, które niezwłocznie dokonują wpisu) lub opóźnień w nanoszeniu wzmianek (w sądach, w których istnieją opóźnienia w załatwianiu wniosków).
Znaczenie wzmianki
Wzmianka o wniosku (i pozostałe wzmianki wymienione w art. 8) ma określone skutki na gruncie prawa materialnego i procesowego. Dostrzegalne jest, że ustawodawca potraktował ją w zakresie skutków równorzędnie z ostrzeżeniem o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Z tego powodu wymieniana bywa2 w jednym rzędzie z wpisami tymczasowymi mającymi na celu zabezpieczenie toczącego się postępowania, co jednak prowadzi do pewnego pomieszania pojęć, czego przykładem mogą być nawet orzeczenia SN, w których jako wzmiankę określa się wpis o wszczęciu egzekucji. Zgodnie z art. 2 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej: KWU), nie można zasłaniać się nieznajomością wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (czyli stwarza domniemanie znajomości tych wniosków), czego jednak nie należy odnosić do oceny dobrej wiary nabywcy. Dzięki działaniu przepisu art. 8 KWU można bowiem do wzmianki odnieść słowa E. Gniewka3 (w oryginale dotyczące ostrzeżenia o niezgodności), że dostrzegając możliwe perturbacje natury dowodowej i jurydycznej, ustawodawca jednoznacznie przesądził, że [...]