Nieruchomości

nr 11/2006

Ujawnianie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej, cz. I

Piotr Siciński
Autor jest sędzią wydziału ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa.
Abstrakt

Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego stanowią najszerszą grupę roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości ujawnianych na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej KWU). Zarówno wobec istniejącej w 2006 r. sytuacji na rynku nieruchomości, jak i w kontekście dokonanego ustawą z 28.7.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych radykalnego obniżenia wysokości wpisu pobieranego za wpis roszczenia (choć trzeba zwrócić uwagę, że przed wejściem w życie tej ustawy sądy często pobierały za ten wpis jeszcze niższą opłatę sądową na podstawie § 27 obowiązującego wówczas rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.12.1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych) ujawnianie roszczeń, szczególnie z umów przedwstępnych, stało się nieomal powszechne. Istniejąca w wielu miejscowościach na rynku nieruchomości przewaga popytu nad podażą, stworzyła szczególne zapotrzebowanie na umowy zobowiązujące do przeniesienia w przyszłości własności nieruchomości, których skutek byłby szerszy niż ograniczony do wiążącego strony węzła obligacyjnego.

Obserwując praktykę rynku nieruchomości, widać, że występują dwie najważniejsze przyczyny zawierania takich umów:

1. na rynku wtórnym nabywca potrzebuje czasu na zapewnienie finansowania transakcji poprzez uzyskanie kredytu hipotecznego, a w procesie uzyskiwania kredytu bank wymaga najczęściej przedstawienia już tytułu zobowiązującego do zawarcia umowy konkretnej nieruchomości;

2. na rynku pierwotnym (nowo budowanych lokali) nabywca dąży do zarezerwowania dla siebie wybranego lokalu w dogodnej lokalizacji i na wstępnie uzgodnionych warunkach.

W pierwszym przypadku nabywca dąży jednocześnie do zabezpieczenia się przed zmianą uzgodnionej ceny na wypadek nagłego wzrostu ceny rynkowej. W przypadku drugim cel ten schodzi najczęściej na drugi plan wobec odległego terminu przeniesienia własności nieruchomości. W każdym z tych przypadków ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej umacnia niewątpliwie pozycję nabywcy, utrudniając zbywcy wycofanie się z zaciągniętego zobowiązania, w interesie bezpieczeństwa i pewności obrotu nieruchomościami.

Od strony prawnej skomplikowana jest sytuacja występująca na rynku pierwotnym. Powoduje ona bowiem, że niezależnie od przepisów regulujących zawieranie umowy przedwstępnej zachodzi konieczność rozważenia charakteru zapisu art. 9 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU), która dla ważności umowy wymaga spełnienia wielu warunków, takich jak tytuł do terenu, ostateczna decyzja pozwolenie na budowę i wreszcie właśnie wpis w księdze wieczystej. Widoczne jest tu dążenie ustawodawcy do stworzenia silnych gwarancji dla osoby uprawnionej z takiej umowy, wynikające ze spostrzeżenia, że w stosunku do dewelopera jest ona zawsze stroną słabszą i wymagającą ochrony. Nie do końca wyjaśniony charakter tej umowy rodzi też konieczność analizy skutków prawnych umowy o wybudowanie lokalu, z której roszczenie nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Dla oceny tych skutków z jednej strony należy przywołać pogląd Sądu Najwyższego zawarty w tezie orzeczenia z 29.7.2003 r. (IV CKN 305/01, opubl. OSNC Nr 7-8/2004, poz. 130), zgodnie z którym tzw. umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną (art. 389 KC). Z drugiej jednak strony wydaje się, że celem ustawodawcy było właśnie wymuszenie bardziej niż w innych sytuacjach wiążącego strony węzła prawnego, w szczególności przez obowiązkowe ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej. W odniesieniu do tej sytuacji należy zwrócić również uwagę na pojawiające się inne formy [...]