Abstrakt

Nieodłącznym elementem realizacji dróg i autostrad, zarówno po stronie kosztów inwestycji, jak i czasu ich realizacji, jest proces odszkodowawczy. Bezdyskusyjnym jest fakt, że poszerzenie sieci dróg publicznych leży w interesie społeczeństwa. Często nie tylko lokalnego, ale także coraz częściej międzynarodowego. W praktyce realizacja tych pożytecznych przedsięwzięć w związku z koniecznością pozyskiwania terenów wymaga ingerencji w to co w demokracji najświętsze - we własność prywatną. W państwie demokratycznym problem rozwiązuje się przy zastosowaniu czytelnej i sprawiedliwej instytucji słusznego odszkodowania. W Polsce zasada ta wpisana została w art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej - "Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem".

Należy przypuszczać, że chodzi tu o słuszność słownikową, a więc cechę tego, co jest odpowiednie, logiczne, trafne i sensowne. By sprostać temu oczywistemu wymaganiu, wypłacane odszkodowanie musi być czytelne, zrozumiałe i przekonujące dla obu stron. Dla właściciela nieruchomości oraz dla konsumentów celu publicznego - obywateli, z pieniędzy których odszkodowanie jest realizowane. Analiza sposobu oficjalnego podejścia do słusznego odszkodowania za tereny zajęte lub przeznaczone pod drogi pozwala stwierdzić, że słuszność odszkodowania jest systemowo zdeformowana. Powstające konflikty są uzasadnione, a ślimaczenie się wykupu gruntów nie powinno zaskakiwać.

Prosty przykład praktyczny

Dla zobrazowania zjawiska dobrze przedstawić sobie trywialną i wyobrażalną dla większości sytuację. Wcielmy się w rolę właściciela typowej działki budowlanej, która weszła w obszar przeznaczony pod drogę publiczną. Trudno dyskutować nad celowością istnienia drogi publicznej czy autostrady. Na kogoś musiało trafić. Choć znaleźliśmy się w sytuacji niekomfortowej, to zgodnie z Konstytucją RP należy nam się słuszne odszkodowania. Na odszkodowanie to składa się z pewnością:

- wartość rynkowa naszej nieruchomości (na dzień wypłaty odszkodowania);

- kwota wynikająca z mogącego nastąpić wzrostu cen, który zaistnieje pomiędzy datą zbycia nieruchomości na cel publiczny a datą nabycia nieruchomości zamiennej;

- kwota kompensująca koszt poszukiwania nowej nieruchomości (czas poświęcony na ten cel i koszty z tym związane),

- koszty nabycia nieruchomości (opłata notarialna, opłaty sądowe, podatki, dokumentacja geodezyjna i inne);

- inne koszty związane z koniecznością nabycia działki budowlanej o zbliżonych parametrach lokalizacyjnych, technicznych i im podobnych.

Jeśli w chwili ustalania decyzji o lokalizacji drogi publicznej nie myślano o wyszczególnionych wyżej kosztach, które czekają właściciela nieruchomości, to odszkodowanie nie zasługuje na miano słusznego.

Prawo regulujące sposób naliczania odszkodowania

Sposób ustalania wysokości odszkodowania za grunty przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne uregulowany został w ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU) oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej WycenaNierR).

W GospNierU (art. 134) wprowadza się słuszną zasadę, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Jego wysokość ustala starosta (art. 129) po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130). Na razie wszystko w porządku. Polem działania rzeczoznawcy majątkowego jest to, do czego został powołany, a więc określanie wartości rynkowej nieruchomości. Dalsza kalkulacja wysokości odszkodowania dokonywana winna być przez instytucję publiczną.

Jak wskazano wyżej, wartość rynkowa nieruchomości stanowi element składowy wysokości odszkodowania. By nie doszło do nieporozumień, ustawa definiuje także pojęcie wartości rynkowej, która przedstawia się następująco [...]