Abstrakt
Dnia 17.5.2006 r. Trybunał Konstytucyjny po raz kolejny zajmował się zapisami ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266; dalej OchrLokatorU). Trybunał już 29.6.2005 r. wydał orzeczenie dotyczące przepisów OchrLokatorU o charakterze postanowienia sygnalizacyjnego skierowanego do Sejmu. Postanowienie to punktowało uchybienia OchrLokatorU, wskazując w sposób jasny, które przepisy OchrLokatorU wymagają naprawy. Do chwili wydania kolejnych orzeczeń w tej sprawie (łącznie z tym wspomnianym na wstępie) Sejm nie zajął się przedmiotową ustawą, co zauważył Trybunał, wyrażając swoje zaniepokojenie takim stanem rzeczy.
Tym razem z wnioskiem o zbadanie, czy przepisy tejże ustawy są zgodne z Konstytucją, zwrócił się Rzecznik Praw Obywatelskich. Rzecznik zaskarżył kilka przepisów OchrLokatorU dotyczących podwyżek czynszów i innych opłat za używanie lokali, które, jego zdaniem, określały prawa lokatorów w sposób niezgodny z ustawą zasadniczą bądź też nakładały obowiązki, które nie zostały doprecyzowane w samej treści OchrLokatorU.
Szczegóły rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego
Art. 8a ust. 4 OchrLokatorU
Przepis ten został jako pierwszy zakwestionowany przez wnioskodawcę. Przewiduje on, że podwyżka czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, jeżeli przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, jest możliwa tylko w uzasadnionych wypadkach. Zgodnie z przepisem tym lokator uprawniony jest do żądania wyjaśnienia na piśmie przyczyn takiej podwyżki oraz jej kalkulacji. Jeżeli skorzysta z tego prawa, właściciel ma 7 dni na udzielenie mu pisemnej odpowiedzi.
Rzecznik w swoim wniosku wywodził, że ochronie powinna podlegać także sytuacja lokatorów, którym zostanie podwyższony czynsz w wysokości nieprzekraczającej owego progu 3%.
Trybunał nie stwierdził, aby przepis ten naruszał którykolwiek z przepisów Konstytucji. Co więcej, jego zdaniem, rozwiązanie ustawowe w tym zakresie jest logiczne. OchrLokatorU bowiem stwarza mechanizm ochrony lokatorów (pisemne wyjaśnienie właściciela lokalu co do podstaw podwyżki i jej wyliczenia oraz wystąpienie na drogę sądową) w przypadku przekroczenia określonego w niej 3% progu, i to rozwiązanie, w ocenie Trybunału, jest rozwiązaniem racjonalnym. Zdaniem TK wprowadzenie takiego 3% pułapu miało na celu choćby "symboliczne urealnienie" wysokości czynszu. Trybunał w uzasadnieniu swojego orzeczenia stwierdził wręcz, że przepis przedmiotowego artykułu jedynie wprowadza ograniczenie, co do możliwości zastosowania szczególnej procedury ochronnej przewidzianej przez OchrLokatorU, w przypadku podwyżek nieprzekraczających oznaczonego w niej progu. Nie oznacza to jednak, że najemcy są w ogólności pozbawieni jakiejkolwiek ochrony przed nieuzasadnionymi podwyżkami. Mogą bowiem skorzystać z drogi cywilnej.
Art. 8a ust. 5 OchrLokatorU
W obecnym brzmieniu przepis ten daje prawo lokatorowi do zwrócenia się do sądu w celu zakwestionowania podwyżki. Może to zrobić w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, wnosząc pozew do sądu o [...]