Abstrakt
Są dziedziny funkcjonowania człowieka, gdzie bezwładność i wygoda ciągłego funkcjonowania raz opisanych i sprawdzonych w działaniu teorii pozwala spokojnie żyć specjalistom w bezpiecznym przekonaniu swojej wiedzy i wartości. Niestety, wycena, a w szczególności wycena nieruchomości do takich nie należy. Oczywiście, pewne paradygmaty z teorii wyceny się nie zmieniają, ale w związku z tym, że gospodarka i rynek podlegają ciągłemu rozwojowi (czy chcemy tego, czy nie), to teoria wyceny, sposób szacowania i przedstawiania wyniku wyceny musi również ulegać zmianie - musi nadążać za rynkiem. W związku z tym musi ulec zmianie rola rzeczoznawcy majątkowego, który w procesie szacowania stara się zaobserwować i przedstawić zjawiska rynkowe w sposób pozwalający na otrzymanie w wyniku wyceny maksymalnie zobiektywizowanej wartości rynkowej.
Propozycja obszaru, którym warto, a nawet trzeba się zająć
Czy jest to możliwe? Czy istnieje coś takiego, jak wartość obiektywna, bezwzględna? Teoretycy wyceny (szczególnie w UK) już jakiś czas temu doszli do wniosku, że wartość określona przez konkretnego rzeczoznawcę zawsze niesie ze sobą piętno subiektywizmu. Jest to związane z różnymi korzeniami, z których wyrósł rzeczoznawca, z różnym postrzeganiem tych samych zjawisk rynkowych, z różną umiejętnością i sposobami gromadzenia i wykorzystania danych zaobserwowanych na rynku. W końcu z różną interpretacją tych danych i różnymi sposobami wyciągania wniosków. A jeśli tak, to w każdym przypadku, przy szacowaniu mamy do czynienia z subiektywną próbą obiektywizacji rynku podczas procesu szacowania nieruchomości. Tak więc, bez wielkiego ryzyka można stwierdzić, że trudno jest znaleźć dwie takie same wyceny jednej nieruchomości. Nigdy nie możemy więc być pewni wyniku wyceny zlecając ją różnym rzeczoznawcom. Możemy i musimy za to mówić o niepewności wyceny. Niepewność jest immanentną cechą wyceny1.
Idąc tym tropem dalej, obserwując proces szacowania, podczas którego powstaje wartość, dostrzegamy, że rzeczoznawca szukając danych wejściowych do wyceny niezależnie od przyjętej metody i modelu wyceny zawsze wybiera pewną wielkość dla danej zmiennej przed wstawieniem jej do modelu (najbardziej prawdopodobną z zakresu „proponowanego” przez rynek dla każdej zmiennej w przyjętym do szacowania modelu? - jak moglibyśmy powiedzieć w dużym uproszczeniu). Cały proces szacowania składa się więc z wielu analiz i poszczególnych ocen parametrów, które ostatecznie wstawione do modelu dadzą końcową liczbę. Od razu więc widać, że poszczególne, cząstkowe decyzje w dużym (różnym w zależności od wpływu danego parametru) stopniu wpływają na wynik końcowy. Można sobie wyobrazić, że istnieje pewien obszar wyników o akceptowanym przez rynek prawdopodobieństwie (czytaj niepewności) uzyskiwany w zależności od zmiany kombinacji parametrów. Oczywiście przy założeniu, że zakres zmienności wartości poszczególnych parametrów jest akceptowany przez rynek, a więc tym samym przez rzeczoznawcę (co też powinno wynikać z analizy rynku i analizy poszczególnych parametrów). Widać zatem, że rozpatrując wycenę, wykonaną przez jednego rzeczoznawcę, również możemy mówić o niepewności wyceny wynikającej z jego cząstkowych decyzji w zakresie parametrów mających w następstwie wpływ na końcową wartość.
Analizując tak postawiony problem i chcąc coś więcej wiedzieć o niepewności wyceny, a więc o prawdopodobieństwie wystąpienia określonego wyniku, a raczej jak będzie dalej wynikało z lektury tekstu, o prawdopodobieństwie wystąpienia określonego scenariusza zdarzeń rynkowych, należy zastanowić się jaki przyjąć obszar badań i co powinno leżeć w sferze naszych zainteresowań odnośnie do rozpatrywanego zagadnienia. W dalszym ciągu spróbujemy rozważyć elementy mające wpływ na niepewność i zajmiemy się w szczególności tymi parametrami wejścia, które w zasadniczy sposób wpływają na tę niepewność i które mogą tę niepewność ograniczyć. Podchodząc do zagadnienia inaczej można powiedzieć tak - wycena zawsze pozostanie w pewnym sensie sztuką, a nie tylko nauką. Niemożliwa jest więc pełna obiektywizacja zjawisk mających wpływ na proces szacowania. Jednak niezbędne jest podjęcie próby wyeliminowania jak największej ilości subiektywnych decyzji z procesu szacowania na korzyść pokazania odbiorcy analizy zakończonej rekomendacją rzeczoznawcy. Takie podejście pozwoli stworzyć pole decyzyjne dla odbiorców wycen. A to z kolei będzie próbą odpowiedzi na potrzeby rynku inwestorów i całego biznesu. O konieczności wpisania się w środowiska rzeczoznawców w obszar potrzeb rozwijającego się rynku nieruchomości, wspominał już w 1994 r. Raport Mallinsona (RICS 1994), o czym piszę poniżej.
Zostanie podjęta też próba odpowiedzi na pytanie - co niepewność wyceny i wiedza o jej istnieniu oznacza dla rzeczoznawców i dla użytkowników ich wycen? W obszarze zainteresowania znajdą się wiec bazy danych o cenach nieruchomości i ich jakość oraz sposób ich oddziaływania na proces i wynik wyceny.
Przegląd literatury i rodzące się pytania w zakresie niepewności wyceny
French i Gabrielli (2004) uważają, że jest znacząca różnica między podejściem do niepewności i prawdopodobieństwa wyceny jeśli rozpatrujemy różnice pomiędzy wynikami otrzymanymi przez różnych rzeczoznawców a różnymi wynikami otrzymanymi przez jednego rzeczoznawcę w związku z zastosowaniem modelu o różnym prawdopodobieństwie danych wejściowych. Naturalnie należy to rozgraniczyć, ale z drugiej strony w obydwu przypadkach mamy do czynienia z przyjęciem różnych założeń na wejściu i różnych danych wejściowych. Jeśli przyjmiemy, a takie założenie jest niezbędne dla naszych rozważań, że wszystkie te wyceny są wykonane poprawnie i zgodnie ze sztuką. Mniejsze znaczenie będzie mieć fakt, czy robił je ten sam, czy też różni rzeczoznawcy. Ocenie i rozważaniu w obydwóch przypadkach będzie podlegać [...]