Abstrakt

Facility Management (FM) zyskuje obecnie w Polsce należne miejsce jako jeden z ważniejszych sektorów biznesu. Jest to sektor zastosowań technologii informacyjnych, efektywnie wspierających zarządzanie firmami komercyjnymi (i nie tylko nimi). FM wkracza szczególnie zdecydowanie na tradycyjnie uprawiany grunt zarządzania nieruchomościami. W związku z tym pojawiają się pytania i wątpliwości dotyczące wzajemnych relacji sektora FM i zarządzania nieruchomościami. Na czym polegają zasadnicze różnice między nimi? Czy FM w niedalekiej przyszłości wyeliminuje z rynku pracy 14 tys. zarządców nieruchomości? I chyba pytanie najważniejsze - czy wobec dominacji w Polsce zaniedbanych, wymagających z reguły modernizacji, zasobów nieruchomości, FM ograniczy się do nowo budowanych obiektów i urządzeń, czy raczej stworzy nowe perspektywy unowocześnienia istniejących zasobów? Niniejszy artykuł jest zarówno próbą odpowiedzi na te pytania, jak też zapowiedzią książki poświęconej tematyce FM, która ukaże się na początku 2006 r. nakładem Wydawnictwa C.H. Beck.

Facility Management czyli integracja wiedzy i technologii

Przede wszystkim warto na chwilę zatrzymać się nad pojęciem facility management. Okazuje się bowiem, że łączy ono dwie przeciwstawne tendencje. Jedną z nich jest silne dążenie do standaryzacji (metod zarządzania, systemów informacyjnych, działalności zawodowej itp.). W tym przypadku standaryzacja oznacza znaczny wzrost wymagań adresowanych do facility managera, w porównaniu do zadań stojących przed zarządcą nieruchomości. Oznacza ona również, że zawód facility managera kształtuje się w ramach konwencji międzynarodowej, co nadaje mu „globalny” charakter. Z drugiej jednak strony, równie wyraźnie zaznacza się specyfika praktyki FM w poszczególnych krajach. W krajach anglosaskich FM jest traktowane przede wszystkim jako nowoczesna forma integracji szeregu dotychczas odrębnie uprawianych dziedzin i specjalizacji zawodowych, w tym m.in. biznesu nieruchomości (real estate) - jest wielką rybą, która połyka mniejsze. W Niemczech utrzymuje się jeszcze (choć słabnie) tendencja do ujmowania FM jako nowoczesnego podejścia do gospodarki nieruchomościami. We Francji FM jest uprawiane często pod szyldem outsourcingu (będąc jakimś kompromisem między zmysłem praktycznym i znaną niechęcią do zachwaszczania języka Baudelaire’a). Jednak również w Niemczech i Francji FM jest oparte na integracji różnych obszarów wiedzy i technologii.

W każdym ze wspomnianych krajów pojawienie się i ekspansja FM łączyły się z weryfikacją szerokiego zakresu terminologii. Kiedy stajemy przed koniecznością integracji różnych dziedzin wiedzy i kompetencji, okazuje się, że w poszczególnych dziedzinach panują odrębne pojęcia i zwyczaje językowe. Wystarczy wspomnieć, że w Polsce tylko samo pojęcie „inwestycji”jest definiowane na 16 sposobów (różnie w prawie budowlanym, rachunkowości, regulacjach podatkowych, statystyce, starych podręcznikach ekonomii, nowych podręcznikach itp.). Problem wzajemnego dostosowania terminologii z różnych dziedzin dobrze ilustruje tezę - integracja nie jest łatwa.

Jeszcze trudniejsza w Polsce okazuje się integracja doświadczeń z zakresu zastosowań nowoczesnych technologii, zwłaszcza IT. Wskutek wieloletnich deformacji nauki akademickiej (podzielonej sztucznie na „uniwersytety” i „politechniki”) nie ukształtowała się podstawowa dla FM dziedzina badań naukowych: zarządzanie technologiami. Na palcach dwóch rąk można wymienić profesorów znających się na rzeczy: Olgierd Downarowicz, Ireneusz Durlik, Tadeusz Kasprzak, Stanisław Piasecki i niewielu innych. Brak zarządzania technologiami w naszym kraju nie tylko sprzyja ignorowaniu FM, ale także jest piętą achillesową menedżerów kształconych w polskich uczelniach.

Facility Management, czyli zarządzanie udogodnieniami

Facility manager wytwarza i sprzedaje udogodnienia. Świadczenia oferowane przez użytkownikom nieruchomości mają wspierać ich działalność podstawową, a zatem w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych przede wszystkim muszą być zgodne z wymogami prowadzonego przez użytkowników biznesu. Świadczenia te powinny przyczyniać się pośrednio do wzrostu wymiernych korzyści i satysfakcji z działalności biznesowej. Różnorodność udogodnień, a także możliwość innowacji z zakresie ich wytwarzania i dostosowywania do potrzeb użytkowników uzasadnia prowadzenie analizy potrzeb biznesu, dzięki czemu można konstruować najbardziej atrakcyjne wzorce i zestawy świadczeń wspomagających działalność biznesową użytkowników. Nie podlega więc dyskusji fakt, że FM w zakresie zarządzania nieruchomościami jest silnie zorientowane na użytkownika - klienta (orientacja ta stanowi współczesną praktykę handlu i usług), realizuje kompleksowe świadczenia na rzecz użytkownika - klienta oraz opiera się na nowoczesnych metodach planowania przestrzeni i miejsc pracy, budynków i urządzeń.

W odróżnieniu od takiego podejścia w tradycyjnym zarządzaniu nieruchomościami zdarzają się jedynie „przebłyski” zainteresowania potrzebami użytkowników. Dominuje nie troska o ich warunki działania, lecz o same obiekty i urządzenia. Co gorsza, całokształt wysiłków kierowany jest na rozpoznanie i przestrzeganie prawnych rygorów gospodarowania nieruchomościami. Ponad 70% pytań egzaminacyjnych dla kandydatów na zarządców nieruchomości, to pytania z zakresu prawa administracyjnego, rzeczowego i podatkowego. A należy pamiętać o prostej relacji między prawem i biznesem. Prawo nie jest zorientowane na podnoszenie efektywności, lecz przeciwnie - ogranicza wybory i efektywność. Praktyka zbudowana na pochodzącej od prawników wizji gospodarki nieruchomościami jest praktyką konieczności, a nie możliwości. FM jest czymś zupełnie przeciwstawnym - jest praktyką efektywnego wykorzystania nieruchomości jako kapitału i służącą pomnażaniu tego kapitału.

Ewolucja zarządzania nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami podlega ewolucji (a czasem i rewolucji!) wraz ze wzrostem złożoności technologicznej budynków, czy szerzej - obiektów i urządzeń. W ostatnich dwudziestu latach wzrost złożoności następuje głównie wskutek gruntownych zastosowań IT, ale także wskutek: [...]