Abstrakt

W najogólniejszym przypadku oznaczona wartość szacunkowa danej nieruchomości obarczona jest pewną tolerancją i dokładnością szacowania. Wynika to z samej istoty szacowania, czyli przybliżonego określenia wartości. Zakres przybliżenia i jego zależność od przyjmowanych założeń można określić mianem ekstensywności, czyli zmienności granic przedziału dokładności wyniku. Powszechnie uważa się, że różnice +/-20% dwóch niezależnych wycen, dla tego samego obiektu, to wyniki zbieżne. Do niedawna, taką granicę przyjmowały też organy skarbowe, przy określaniu wartości nieruchomości w trybie odwoławczym lub kontrolnym. Obecnie za granicę tę przyjmuje się +/-33%. Natomiast wymagania niektórych instytucji finansowych i banków odnośnie tolerancji i dokładności oznaczeń wartości rynkowej są znacznie wyższe, co wynika m.in. ze struktury i treści Rekomendacji F1.

Szacowanie wartości nieruchomości, jest z natury określaniem wartości jednostkach pieniężnych, z pewnym przybliżeniem. Można mówić raczej o pewnym w przedziale, w którym znajduje się oznaczona wartość jako prawdopodobna cena rynkowa danej nieruchomości. Zakres przedziału, czyli zakres dokładności sumy oszacowania, to znaczy jej ekstensywność, jest istotnym problemem dla wielu instytucji finansowych, dla których suma oszacowania jest graniczną wartością symulacji systemu finansowania innych przedsięwzięć. Z kolei dokładność oszacowania wartości nieruchomości dla przypadków określenia ceny wywoławczej w licytacji, nie stanowi o istocie problemu bowiem rzeczywistą wartość danej nieruchomości na ogół weryfikują kolejne przetargi.

Od czego zależy jednak zakres dokładności sumy oszacowania w przypadkach typowych? Ogólna odpowiedź jest prosta. Jest z pewnością sumą i iloczynem logicznym dokładności parametrów rynku opisujących relacje między popytem a podażą danego typu [...]