Abstrakt
Ustawa o własności lokali z 24.6.1994 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: WłLokU), wprowadziła do polskiego systemu prawnego instytucję wspólnoty mieszkaniowej, będącej „ułomną osobą prawną”, a w myśl znowelizowanych przepisów KC, stanowiącą jednostkę organizacyjną niebędąca osoba prawna, której ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 331 § 1 KC)1. Aczkolwiek wspólnota mieszkaniowa pojawiła się jako novum w naszym ustawodawstwie, to sama instytucja odrębnej własności lokalu była już przedmiotem regulacji w rozporządzeniu Prezydenta RP o własności lokali z 24.10.1934 r. (Dz.U. z 1934 r. Nr 94, poz. 848). Warto zapoznać się z treścią tego rozporządzenia, ponieważ stanowi nie tylko przykład dobrej przedwojennej legislacji, ale również może okazać się pomocna w wykładni współczesnych przepisów.
Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie i omówienie problematyki prawnej zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Autor pragnie w tym miejscu zwrócić uwagę, iż trafniejsze jest ustawowe określenie: zaskarżanie uchwały właścicieli lokali, ponieważ uchwałę nie podejmuje wspólnota mieszkaniowa, lecz właściciele lokali, przeważnie na zebraniu, którzy w ten sposób tworzą quasi-organ o charakterze stanowiąco-kontrolnym. Jednakże z uwagi, iż oba pojęcia przyjęły się w praktyce, w dalszej części opracowania będą stosowane zamiennie.
Ustawa o własności lokali przewiduje aż trzy sposoby podejmowania uchwał:
1. na zebraniu właścicieli lokali,
2. drogą indywidualnego zbierania głosów (tryb obiegowy),
3. w trybie mieszanym, tzn. głosy oddane częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Określony w art. 23 WłLokU tryb podejmowania uchwał jest nie tylko rozwiązaniem wyjątkowym w skali europejskiej, ale również w sposób zasadniczy odbiega od tradycyjnych zasad właściwych dla korporacyjnych osób prawnych. Wyraża się to przede wszystkim w możliwości podejmowania uchwał wyłącznie w drodze indywidualnego ich zbierania, bez zwoływania zebrania właścicieli lokali, co może stanowić pole do licznych nadużyć.
Stosownie do dyspozycji art. 22 ust. 2 WłLokU, zarząd wspólnoty może podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu po uprzednim uzyskaniu zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Zgoda członków wspólnoty wyrażana jest [...]