Abstrakt
Znaczny udział w globalnym zasobie mieszkaniowym stanowią mieszkania czynszowe. Szacuje się, że blisko 40% światowych miejskich mieszkań to jednostki przeznaczone na wynajem, a w wielu rozwiniętych krajach 2/3 zasobu mieszkaniowego to mieszkania czynszowe1. Rynek wynajmu mieszkań oferuje pewne szczególne korzyści: następuje rotacja w wykorzystaniu lokali, obniżają się koszty transakcji, możliwe jest również podejmowanie krótkofalowych decyzji o wynajęciu, co ułatwia migrację siły roboczej. Ponadto to właściciel przejmuje odpowiedzialność za utrzymanie nieruchomości i to on ponosi ryzyko niemożności wynajęcia lokalu.
Ceną za usługę mieszkaniową jest czynsz. W literaturze przedmiotu czynsz definiowany jest jako: „opłata uiszczana periodycznie przez najemcę (lokatora) wynajmującemu (właścicielowi budynku) za użytkowanie mieszkania w określonym czasie, zazwyczaj w ciągu miesiąca”2. Czynsz traktowany jako cena za usługi mieszkaniowe winien pokrywać koszty tych usług, w szczególności koszty eksploatacji, koszty technicznego utrzymania - konserwacji i remontów, odpisy na odtworzenie lub spłatę kredytów, winien przynosić właścicielowi odpowiedni dochód, jak również powinien być zróżnicowany w zależności od wartości użytkowej mieszkania3. Tak definiowany czynsz odpowiada pojęciu czynszu ekonomicznego.
Ustawodawca może ingerować w zasady ustalania wysokości i zmiany poziomu czynszów. Kontrola czynszów, która jest przejawem interwencjonizmu, może przybierać wiele form. W zależności od realizowanej polityki i wyznaczonych celów, kontrole czynszów można sprowadzić do sztywnego zamrożenia czynszów. Innym przejawem interwencjonizmu publicznego w tym obszarze może być ograniczenie wysokości lub wzrostu poziomu czynszów. Możliwa jest również kontrola czynszów płaconych tylko przez aktualnie użytkujących najemców lub też w przypadku zmiany najemców.
Funkcje czynszu
Czynsz spełnia trzy podstawowe funkcje. Z jednej strony stanowi źródło finansowania gospodarki mieszkaniowej, z drugiej jest narzędziem podziału zasobów, ponadto może kształtować strukturę konsumpcji użytkownika mieszkania4. Czynsz pełni również funkcję redystrybucji dochodów, gdyż przy niskim poziomie wydatków na mieszkanie (w przypadku czynszów reglamentowanych), środki finansowe najemców wydatkowane są w innych sektorach gospodarki. Aby czynsze realizowały wspomniane funkcje, niezbędne jest, aby pokrywały koszty utrzymania technicznego zasobu, a jego poziom powinien być funkcją jakości lokalu, a nie możliwości płatniczych najemcy. Wydaje się, że rozdział dóbr rzadkich, tj. mieszkań wynajmowanych za cenę czynszu nierynkowego nie trafia w każdym przypadku do osób najbardziej tego potrzebujących.
Wprowadzenie kontroli czynszów jest przejawem subsydiowania5 najemców, gdyż reguły ustanowione przez rząd powodują, że czynsze poddane kontroli nie realizują pełnej, rzeczywistej wartości usług mieszkaniowych. Gdyby dostarczana była usługa mieszkaniowa na poziomie całkowitej wartości usługi, to dotacje do budownictwa na wynajem byłyby zbędne, gdyż środki te wypracowane zostałyby wewnątrz sektora mieszkań na wynajem, powodując dodatkowy popyt budowlany. Ponadto w latach 90. zauważono, że suma subsydiów i transferów do sektora czynszowego była niższa od utraconych dochodów zasobu czynszowego z powodu kontroli czynszów6.
Subsydia są więc publicznymi środkami zapobiegawczymi, mającymi na celu redukcję kosztów dla określonych odbiorców. W teorii ekonomii występuje również pojęcie [...]