Nieruchomości

nr 3/2005

Wspólnota mieszkaniowa podatnikiem

Stella Brzeszczyńska
Abstrakt

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą sprzedaży pierwszego mieszkania (lokalu) w budynku. Wspólnotę tworzą wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. W ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: WłLokU) brak precyzyjnych przepisów, które w jednoznaczny sposób określiłyby status prawny wspólnoty mieszkaniowej. Z treści art. 6 WłLokU wynika jednak, że wspólnota ma zdolność prawną i zdolność procesową. Może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Na tle tego przepisu w doktrynie pojawia się wiele opinii dotyczących statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej. Według jednych, wspólnota jest jednostką organizacyjną właścicieli lokali mających udziały w nieruchomości wspólnej, o statusie jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, o których mowa w art. 331 KC. Według innych - jest to tylko forma współwłasności przymusowej obejmującej nieruchomość wspólną1. Przyjęcie jednej z tych koncepcji jest bardzo istotne dla przyjęcia zasad opodatkowania i skutków podatkowych wielu działań wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy, najemców i właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa a właściciele

Nieruchomość wspólna

Zgodnie z art. 3 WłLokU, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Bardzo istotna jest definicja nieruchomości wspólnej. Obejmuje ona:

1. grunt,

2. części budynku,

3. urządzenia

- które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Do części wspólnej zalicza się w szczególności: fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, wspólne strychy, klatki schodowe, korytarze, centralne ogrzewanie, wodociągi, kanalizację, instalacje elektryczne i inne.

Obowiązki właścicieli

Prawa i obowiązki właścicieli określono przede wszystkim w art. 12 i 13 WłLokU. Określa się tam m.in., w jaki sposób właściciele uczestniczą w przychodach i kosztach związanych ze swoim budynkiem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Właściciel ma obowiązek:

1. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, utrzymywać swój lokal w należytym stanie,

2. uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

3. przestrzegać porządku domowego, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z punktu widzenia rozważań na temat rozliczeń podatkowych wspólnoty mieszkaniowej bardzo istotne jest wskazanie, że ustawodawca odrębnie nakłada na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, odrębnie zaś - obowiązek uczestniczenia w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Koszty te wymieniono w art. 14 WłLokU. Zgodnie z nim, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Są to więc nie tyle koszty zarządu, ile koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Uporczywe niepłacenie może doprowadzić do przymusowej sprzedaży lokalu. Przepis art. 16 WłLokU określa procedurę postępowania w takiej sytuacji. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Relacje między właścicielem lokalu a wspólnotą mieszkaniową

Jak już wyżej podkreślano, ustawa o własności lokali nie daje jasnej odpowiedzi na pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem odrębnym od właścicieli, czy też jest tylko [...]