Abstrakt
Banki zabezpieczając swe wierzytelności hipoteką chcą, aby nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie była zbywalna na rynku zarówno w czasie wyceny, jak też w przyszłości.
Funkcje nieruchomości i ich wpływ na metodykę wyceny
Rynek nieruchomości jest rynkiem bardzo zróżnicowanym i szerokim. Swym zasięgiem obejmuje nie tylko proste nieruchomości, takie jak niezabudowane grunty, mieszkania czy domy, lecz również wąsko wyspecjalizowane budowle lub skomplikowane kompleksy zabudowań, np. stacje benzynowe, hotele, biurowce.
Wraz z rozwojem tego rynku i rozszerzeniem funkcji pełnionych przez nieruchomości następowała też zmiana podejść związanych z procesem ich wyceny. Obecnie wyróżnia się trzy tradycyjne podejścia do wyceny: kosztowe, porównawcze i dochodowe1. Które z nich jest najczęściej stosowane do wycen nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytów hipotecznych oraz na ile metodyka wyceny satysfakcjonuje banki, a także czym charakteryzuje się nowe podejście do wyceny związane z wprowadzonym pojęciem wartości bankowo-hipotecznej, to problematyka, którą chciałabym podjąć w moich rozważaniach.
Początkowo, gdy główną funkcją nieruchomości była funkcja użytkowa, najważniejsze było określenie kosztów związanych z nabyciem gruntu oraz wzniesionymi zabudowaniami. Wkrótce jednak nieruchomości stając się obiektem obrotu rynkowego zaczęły pełnić funkcję rynkową, stąd też [...]