Abstrakt

Dokonując wyceny prawa własności nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty pierwszej i opłat rocznych z tytułu oddania jej w użytkowanie wieczyste rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest przyjąć stan nieruchomości i ceny na dzień jej oddania w użytkowanie wieczyste. Dla potrzeb zaś aktualizacji wysokości opłat rocznych z uwagi na wzrost wartości prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste stan nieruchomości i ceny przyjmuje się w procesie wyceny na dzień aktualizacji opłat.

Wycena nieruchomości dla potrzeb ustanowienia, zbycia i wykonywania prawa użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego jest względnie trwałym, długoterminowym i odpłatnym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości stanowiącej wyłącznie własność publiczną (gminy, powiatu, samorządu województwa lub Skarbu Państwa).

Określanie wartości prawa użytkowania wieczystego dokonywane jest w podejściu porównawczym, poprzez odniesienie się do cen uzyskiwanych przy sprzedaży tego prawa (jako prawa już istniejącego) w obrocie nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego dotychczas okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Omawiany sposób wyceny stosowany jest m.in. do wyliczenia wartości prawa użytkowania wieczystego wnoszonego do spółki jako aportu.

Jeżeli jednak na lokalnym rynku nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ale dokonywane są transakcje sprzedaży prawa własności przysługującego do nieruchomości, to rynkowa wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wyliczana jest na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami prawa użytkowania wieczystego nieruchomości a cenami prawa własności nieruchomości w transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych do wycenianej nieruchomości rynkach nieruchomości. Tak wyliczona wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w podejściu porównawczym stanowi odzwierciedlenie wartości rynkowej, odpowiadającej rynkowym relacjom cenowym w obrocie nieruchomościami. Gdy brak jest jednak możliwości ustalenia cenowych relacji w obrocie prawem użytkowania wieczystego i prawem własności na innych podobnych rynkach nieruchomości, wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, przy braku obrotu takim prawem na rynku, wyliczana jest w sposób wskaźnikowy jako iloczyn wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem prawa własności i prawnie określonego (w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) współczynnika korygującego, jaki stosowany jest do wskaźnikowego wyliczania wartości prawa własności przy braku obrotu takim prawem.

Wskaźnikowy sposób wyceny prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stosowany jest przy tym jako [...]