Abstrakt
Poszukiwanie zastępczych, zamiast umowy o pracę, form zatrudnienia w sektorze usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, podobnie jak w innych dziedzinach działalności gospodarczej zmierza generalnie do uchylania się przedsiębiorcy od realizacji licznych dodatkowych zobowiązań wynikających ze stosunku pracowniczego oraz ponoszenia znacznych jego kosztów. Są to głównie koszty związane z organizacją stanowiska pracy, wypłatą wynagrodzeń, uciążliwości związane z prowadzeniem akt osobowych, ewidencji czasu pracy, ewentualną niedyspozycyjnością pracownika, obowiązkiem udzielania urlopów wypoczynkowych i, rzecz jasna, składki na ZUS oraz zaliczki na podatek dochodowy pracownika.
Umowa zlecenia
W świetle art. 734 § 1 KC, przez umowę zlecenia jedna osoba (przyjmujący zlecenie) zobowiązuje się do dokonania czynności prawnej dla drugiej osoby (dającego zlecenie), będąc z reguły umocowaną do wykonywania czynności w imieniu zleceniodawcy (pełnomocnictwo). Od umowy o pracę odróżnia ją cywilnoprawny charakter. W umowie zlecenia chodzi o dokonanie konkretnej usługi, a nie stałe świadczenie pracy. Jej wykonawca ma obowiązek podjęcia starannego działania w celu osiągnięcia określonego rezultatu. Strony umowy nie są w stanie przewidzieć, z jakim skutkiem zakończą się starania przyjmującego zlecenie. Nie ponosi on odpowiedzialności za efekty należycie wykonanej pracy. Zakres przedmiotowy umowy zlecenia został poszerzony w praktyce kształtowania treści stosunków prawnych, poza czynnościami prawnymi, o czynności faktyczne, które może wykonywać przyjmujący zlecenie. Pozwala to w kontekście charakteru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami do zastosowania zlecenia jako formy powierzenia zadań pośrednikowi przez przedsiębiorcę, który wobec osoby trzeciej (zamawiającego usługę) jest stroną umowy pośrednictwa.
Można rozważyć, w jakim stopniu cechy zlecenia jako umowy cywilnoprawnej odpowiadają potrzebom przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W odróżnieniu od umowy o pracę, w której występuje podporządkowanie organizacyjne i służbowe świadczącego pracę, wykonujący zlecenie pośrednik nie podlega bieżącym poleceniom przełożonego. Zleceniobiorca nie pozostając w dyspozycji zlecającego, wykonuje czynności określone z reguły w umowie zlecenia. Sam decyduje o sposobie realizacji zadań powierzonych przez dającego zlecenie przedsiębiorcę, uwzględniając jedynie jego wskazówki o dużym stopniu ogólności. Ustala kolejność i czas wykonywanych czynności, mając na uwadze jedynie termin realizacji zobowiązań. Może powierzyć wykonanie zlecenia osobie trzeciej (innemu pośrednikowi), jeśli wynika to z umowy lub ze zwyczaju albo gdy jest zmuszony do tego okolicznościami. W takiej sytuacji powinien niezwłocznie powiadomić dającego zlecenie o osobie zastępcy (art. 738 § 1 KC). Jest mało prawdopodobne, aby przedsiębiorca wyraził w umowie zgodę na zastępcę w wykonywaniu czynności pośrednictwa wobec klienta, mając na względzie niewielki wpływ na realizację zlecenia i słabą kontrolę nad jej wykonawcą. Słuszności tej tezy nie zmniejsza fakt, że w [...]