Abstrakt

Już na wstępnym etapie sukcesywnego wyodrębniania własności lokali muszą być znane, dla ustanowienia odrębnej własności tych lokali, wszystkie niezbędne w tym celu dane odnoszące się do całości budynku oraz w pełni uporządkowany stan prawny i ewidencyjny gruntu, na którym usytuowany jest budynek.

Czynności dotyczące oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali w obrębie budynku

Samodzielność lokali

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: WłLokU) odrębną nieruchomością lokalową może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy). Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełnić lokal, aby mógł stać się nieruchomością. Ustawa o własności lokali nie przewiduje innych wymagań w tym względzie.

Podstawowym kryterium samodzielności lokalu jest brak konieczności korzystania z urządzeń znajdujących się w innym samodzielnym lokalu („samodzielny” - tworzący odrębną całość, nie związany z niczym, nie wchodzący w skład czegoś; odrębny, samoistny np. samodzielne mieszkanie - za: Słownik Języka Polskiego, PWN, Warszawa 1981).

Nie ma żadnych ustawowych ograniczeń ani wymogów w odniesieniu do powierzchni samodzielnego lokalu. Lokal, który nie spełnia kryteriów samodzielności, może być poddany przed jego wyodrębnieniem odpowiedniej przebudowie, np. oddzielenie trwałymi ścianami od innych lokali, wykonanie odrębnego wejścia itp.¹

Definicja samodzielnego lokalu

W myśl art. 2 ust. 2 WłLokU: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”

Wspomniani wyżej autorzy „Komentarza” stwierdzają, że: „bliższa analiza tego przepisu prowadzi do wniosku, że w istocie jest to opis lokalu, bez wyjaśnienia, na czym ma polegać samodzielność lokalu. Biorąc pod uwagę funkcję własności lokalu jako odrębnej nieruchomości, można przyjąć, że lokal jest samodzielny, jeżeli:

- spełnia odpowiednie wymagania budowlano-techniczne,

- można z niego korzystać bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu”² .

Ogólnikowy charakter definicji lokalu samodzielnego powoduje, że wymagania stosowane w tym względzie przez starostów są bardzo zróżnicowane i, wydaje się, często przesadne.

Sprawa ma istotne znaczenie, gdyż, zgodnie z § 32 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), warunkiem przystąpienia do określenia wartości lokalu jest wcześniejsze oznaczenie przez właściciela przedmiotu odrębnej własności lokalu oraz wcześniejsze wydanie zaświadczenia starosty stwierdzającego spełnienie przez lokal wymogów samodzielności.

Rzeczoznawcy majątkowi są zainteresowani istnieniem takiego zaświadczenia, jak też mogą uczestniczyć w przygotowaniu informacji niezbędnych do jego wydania.

Z tego też punktu widzenia niezmiernie istotna jest potrzeba sprecyzowania zakresu informacji, jakie powinny być wymagane do wydania takiego zaświadczenia.

Trzeba wyraźnie podkreślić, że zakres wymogów odnośnie do samodzielności lokali musi być dostosowany do tego pojęcia w rozumieniu przepisów WłLokU (w definicji: „samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy...”), a nie w rozumieniu szeroko pojętych przepisów ustawy - Prawo budowlane i przepisów wykonawczych do tej ustawy.

Pamiętać trzeba o celu, dla jakiego stawia się te wymogi. Chodzi przecież o ustanowienie odrębnej własności istniejącego lokalu w budynku i dostosowane do tego celu ustawowe wymogi, a nie o ogólne warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, i które odnoszą się do każdego właściciela budynku w okresie jego budowy i eksploatacji.

Z cytowanej definicji wynika, że potrzeba sięgania do przepisów z zakresu prawa budowlanego ogranicza się do stwierdzenia, że przeznaczony do wyodrębnienia lokal mieszkalny spełnia wymogi lokalu przeznaczonego na stały pobyt ludzi.

Według obecnego stanu prawnego wymogi dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi zawarte są w § 72-75 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690).

Wymogi te obejmują:

- wysokość pomieszczeń, która dla pokoi w budynkach mieszkalnych powinna wynosić w świetle 2,5 m,

- przy stropach pochyłych wysokość w świetle 2,5 m jest wysokością średnią, liczoną między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m,

- wysokość pokoi na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej wynosić powinna w świetle 2,2 m, liczona jak wyżej przy stropach pochyłych,

- poziom w pomieszczeniu mieszkalnym od strony ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi nie powinien znajdować się poniżej poziomu tereny przy budynku,

- drzwi do pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi oraz do pomieszczenia kuchennego powinny mieć co najmniej szerokość 0,8 m, wysokość 2 m w świetle ościeżnicy i nie powinny mieć progów.

Ustawa o własności lokali nie precyzuje wymogów odnośnie [...]