Abstrakt
Wydatki publiczne są podstawowym narzędziem aktywnego oddziaływania państwa i samorządów terytorialnych na mieszkalnictwo. Szczególną rolę w rozwoju mieszkalnictwa odgrywają gminy, które decydują o polityce czynszowej, budownictwie komunalnym i społecznym, kształtują gospodarkę terenami. Wydatkowanie środków publicznych na mieszkalnictwo ma za zadanie przyczynić się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych części społeczeństwa, której nie stać samodzielnie na realizację tego celu, jak również wzmóc popyt na inwestycje, remonty i modernizacje mieszkaniowe.
Specyfika dobra, jakim jest mieszkanie, powoduje, że nie jest możliwe całkowite zaniechanie pomocy publicznej nawet w gospodarce rynkowej, gdyż z jednej strony, jest to dobro kapitałochłonne, a z drugiej, zaspokaja podstawowe potrzeby ludzkie, zwłaszcza potrzebę schronienia. Dlatego też niezbędne jest istnienie publicznego zasobu mieszkaniowego.
Na gminie ciąży obowiązek dostarczenia lokalu osobie nie będącej w stanie samodzielnie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych, poprzez umożliwienie im bytowania w warunkach odpowiadających godności człowieka. Wyrazem tych działań jest zapewnienie schronienia osobom pozbawionym mieszkań, w tym bezdomnym, oraz prowadzenie domów pomocy społecznej, jak również pomoc w utrzymywaniu tego typu placówek. Gmina zobligowana jest również dostarczać lokale socjalne, zwłaszcza przy orzeczeniach sądu o eksmisji. Ze względu na rolę i zadania gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, zasób mieszkaniowy gminy uznaje się za sektor non-profit.
Zwiększenie podaży mieszkań komunalnych
Prywatyzacja zasobu komunalnego, dokonująca się w szybkim tempie od początku lat 90., rodzi szereg kontrowersji natury ekonomicznej i społecznej. W efekcie procesu prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w okresie 10 lat (1993-2002) liczba mieszkań komunalnych obniżyła się z 2032,5 tys. do 1358,6 tys. mieszkań, czyli o 673,9 tys1. W 2003 r. sprzedano kolejne 41 631 mieszkań w domach wielorodzinnych należących do gminy, co uszczupliło zasób mieszkaniowy gminy o kolejne 3,2%2.
Należy podkreślić, że znaczny odsetek mieszkań komunalnych to mieszkania substandardowe, czyli zlokalizowane w budynkach o złym stanie technicznym (mieszkania wybudowane przed 1945 r.), nadmiernie zaludnione (3 i więcej osób przypadających na pokój) lub o niskim poziomie wyposażenia w podstawowe instalacje. W 2002 r. 331 tys. substandardowych mieszkań komunalnych stanowiło niemal 1/4 całego zasobu w tej formie własności.
Zasadność prywatyzacji zasobu gminy, z ekonomicznego punku widzenia, nasuwa wiele pytań. Z jednej strony, sprzedaż mieszkań należących do gminy jest mechanizmem realokacji zasobu w oparciu o reguły rynkowe, z drugiej strony, należałoby się spodziewać zwiększenia wielkości nakładów na utrzymanie zasobu przez prywatnych właścicieli mieszkań. Dla gminy prywatyzacja mieszkań komunalnych oznacza zarówno strumień jednorazowego dochodu ze sprzedaży lokali, jak też, co jest nie mniej istotne, ograniczenie subsydiowania zasobu mieszkaniowego gminy. Ze względu na socjalny charakter zasobu mieszkaniowego gminy, poziom czynszów ustanawianych w zasobie nie pokrywa kosztów utrzymania zasobu. Powoduje to konieczność pokrywania tych kosztów przychodami z lokali użytkowych oraz poprzez system dotacji z budżetu gminy. Dlatego też wiele gmin wyszło z założenia, że sprzedając część lokali, do których trzeba co miesiąc dopłacać nawet 30-40% kosztów utrzymania, ograniczą skalę subsydiowania zasobu mieszkaniowego.
Istotne jest, aby osiągnięte dochody z prywatyzacji przeznaczane były na pozyskiwanie kolejnych lokali komunalnych, bądź socjalnych. Jest to jedyna droga do zwiększenia podaży mieszkań na wynajem o niskich czynszach i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najuboższych, przy ograniczonych środkach budżetowych gmin w Polsce. Innym sposobem zwiększania podaży mieszkań komunalnym w najbliższym czasie powinna być weryfikacja statusu majątkowego dotychczasowych najemców. Nierzadko ma miejsce sytuacja, że lokale komunalne zajmowane są przez gospodarstwa domowe o dochodach ponadprzeciętnych, które pozwalają na najem lokalu na wolnym rynku. Gospodarstwa te, na skutek zamieszkiwania w zasobie komunalnym o niskich czynszach, osiągają rentę mieszkaniową, gdyż płacą cenę za usługi mieszkaniowe poniżej jej rzeczywistej wartości. Niezbędne do tego są jednak zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz konieczność zaostrzenia kryteriów dostępności mieszkań komunalnych.
Należy podkreślić, że nieuzasadnione jest twierdzenie, że gminy prywatyzując zasób mieszkaniowy zmniejszają podaż mieszkań komunalnych. Podaż nieruchomościto nie jest ani zasób, ani przyrost tego zasobu, ani zmiany zasobu netto, czyli po uwzględnieniu zasobu, który powinien być wycofany z użytkowania na skutek złego stanu technicznego. Podaż nie obejmuje zasobu zajmowanego przez najemców. Podaż tworzą nieruchomości, dla których [...]