Abstrakt

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma charakter sprawy cywilnej, lecz rozstrzygane jest w trybie administracyjnym, dlatego też ta forma nabywania prawa własności przez użytkowników wieczystych jest o tyle tańsza, iż przy wydawaniu decyzji o przekształceniu użytkownik wieczysty nie ponosi opłat notarialnych i podatku od czynności cywilnoprawnej, które to koszty są ponoszone w przypadku nabywania prawa własności przez użytkownika wieczystego w drodze umowy.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawną formą korzystania z nieruchomości gruntowych stanowiących wyłącznie własność publiczną (Skarbu Państwa, samorządu województwa, powiatu lub gminy) przez osoby prawne i osoby fizyczne. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym (podmiotowym) względnie trwałym, terminowym i odpłatnym.

Prawo to stanowi w procesach inwestycyjnych atrakcyjną alternatywę pod względem finansowym w stosunku do prawa własności nieruchomości, bowiem uzyskanie prawa użytkowania wieczystego i jego wykonywanie następuje za odpłatnością w postaci uiszczenia opłaty pierwszej w wysokości stawki procentowej ceny nieruchomości od 15% do 25% i opłat rocznych w wysokości stawki procentowej od ceny nieruchomości w zależności od jej przeznaczenia, tj. od 0,3% do 3% lub wyższej.

Zakres treści wykonywania tego prawa wyznaczony został w art. 233 KC poprzez stwierdzenie, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem pochodnym od własności, ustanawianym na prawie własności, ale w wyniku jego ustanowienia dotychczasowy właściciel publicznoprawny traci samoistne posiadanie nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.

Poprzez ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, publicznoprawny właściciel nieruchomości gruntowej nie traci jednak jej własności, natomiast użytkownik wieczysty uzyskuje do gruntu w miarę trwałe prawo do korzystania z nieruchomości, które jest prawem zbywalnym i dziedzicznym. Właściciel nieruchomości zachowuje dla siebie prawo pobierania opłaty za wykonywanie prawa użytkowania wieczystego oraz uprawnienie do żądania rozwiązania umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego w przypadku, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie.

W przypadku nieruchomości zabudowanych użytkownik wieczysty jest właścicielem wszelkich obiektów znajdujących się na gruncie, przy czym prawo własności do tych obiektów jest nierozerwalnie związane z istnieniem prawa użytkowania wieczystego do gruntu. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego powoduje jednocześnie utratę prawa własności do wszelkich naniesień na gruncie, ale w to miejsce powstaje dla dotychczasowego użytkownika wieczystego roszczenie o odszkodowanie odpowiadające wartości pozostawionych nakładów.

Treść, sposób ustanawiania i wygaśnięcia oraz wykonywania prawa użytkowania wieczystego, jako prawa rzeczowego uregulowane zostało [...]