Nieruchomości

nr 11/2005

Oznaczanie przedmiotu odrębnej własności lokali, cz. I

Zygmunt Bojar
Autor jest rzeczoznawcą majątkowym od 1992 r., wykładowcą na kursach i studiach podyplomowych z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami, przewodniczącym Komisji Legislacyjnej przy PFSRM.
Abstrakt

W znowelizowanej ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: GospNierU) w art. 174 ust. 3a zawarta została regulacja, zgodnie z którą rzeczoznawcy majątkowi mogą sporządzać opracowania i ekspertyzy, nie stanowiące operatu szacunkowego, dotyczące m.in. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali.

Jednym z trzech rodzajów nieruchomości w podziale przedmiotowym - obok nieruchomości gruntowych i budynkowych - są nieruchomości lokalowe. Ich wyraźna odmienność (specyfika) w stosunku do wymienionych wyżej dwóch rodzajów nieruchomości polega na tym, że prawem głównym (nadrzędnym) w tym wypadku nie jest prawo do gruntu (prawo własności gruntu lub prawo użytkowania wieczystego gruntu), lecz prawo własności lokalu.

Zarówno oznaczenie nieruchomości gruntowych, jak i budynkowych dotyczy oznaczenia działek gruntu, którego źródłem są dane katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków). Dane te obejmują w szczególności: położenie gruntów, rodzaje użytków gruntowych, granice i powierzchnie gruntów oraz stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości gruntowych i budynkowych w księgach wieczystych.

Oznaczenie nieruchomości lokalowych zaś obejmuje dane dotyczące samego lokalu, przy czym nie ma tu analogii z nieruchomością budynkową, w której budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Jak wyżej wspomniano odrębna własność budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego gruntu jako prawem głównym. Odrębna własność budynku jest więc częścią składową prawa użytkowania wieczystego gruntu. Stąd też oznaczenie nieruchomości budynkowej w dziale I Księgi wieczystej, w odniesieniu do oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, jest takie samo jak dla nieruchomości gruntowej.

Oznaczenie nieruchomości lokalowej (odrębnej własności lokalu) w dziale I księgi wieczystej obejmuje dane dotyczące samego lokalu, a mianowicie:

1. dane o usytuowaniu budynku,

2. liczbę izb i ich rodzaj,

3. pomieszczenia przynależne, ich rodzaj i położenie,

4. rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu),

5. powierzchnię użytkową lokalu oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych,

6. numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal, dla którego założona została księga wieczysta,

7. udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, z której lokal został wyodrębniony, jako prawo związane z własnością lokalu.

Dane powyższe są zawarte również w katastrze nieruchomości, ale pod warunkiem, że nastąpiło wcześniej wyodrębnienie lokalu, to znaczy nastąpiło oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokalu i została założona księga wieczysta dla tego lokalu.

Wyodrębnienie lokalu może mieć miejsce przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu, ale również może to nastąpić w drodze jednostronnej czynności prawnej dokonanej przez właściciela nieruchomości gruntowej zabudowanej lub nieruchomości budynkowej. Wyodrębnienie lokali może być również dokonane przez sąd przy zniesieniu współwłasności nieruchomości.

Poczynione wyżej wstępne uwagi pozwalają unaocznić co jest głównym celem w oznaczeniu przedmiotu odrębnej własności lokali w kontekście wymogów w tym zakresie w odniesieniu do nieruchomości gruntowych i budynkowych. Przez analogię do tych ostatnich istotne dane dotyczyć będą: położenia lokali, ich rodzajów i powierzchni. Swoistym odpowiednikiem granic działek gruntów w odniesieniu do lokali będą granice izb i pomieszczeń pomocniczych wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku.

Źródłem danych w tym zakresie są rzuty odpowiednich kondygnacji budynku, na których zaznaczone są lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, wchodzące w skład tzw. samodzielnych lokali mieszkalnych lub lokali wykorzystywanych, zgodnie z przeznaczeniem, na cele inne niż mieszkalne.

Niezbędnym elementem wyodrębnionego lokalu jest jego związek z nieruchomością gruntową lub nieruchomością budynkową, z której ten lokal został wyodrębniony. Związek ten urzeczywistniony jest poprzez udział [...]