Abstrakt

Rynkowa wartość nieruchomości, w pewnym uproszczeniu, stanowi ekonomiczne odzwierciedlenie walorów użytkowych nieruchomości, jako przedmiotu praw przysługujących do niej określonym podmiotom. Wartość ta, jako miernik inwestycyjnej atrakcyjności nieruchomości, stanowi przy tym podstawę oceny wielu zjawisk gospodarczych, w których nieruchomość ta występuje. Z rynkową wartością nieruchomości wiążą się również zamierzenia fiskalne dotyczące ujednolicenia opodatkowania nieruchomości, jako wartości posiadanej przez określone podmioty i jednostki organizacyjne.

Rynkową wartość nieruchomości wyznaczają zachowania zbywców i nabywców w toku dokonywanych czynności przeniesienia praw do nieruchomości, szczególnie prawa własności. Wydaje się zatem, iż najlepszą metodą wyceny danej nieruchomości jest poddanie jej zbyciu na rzecz innego podmiotu, bowiem dopiero w takim przypadku okaże się, za jaką cenę dana nieruchomość może być sprzedana. Jest to jednak o tyle złudne, iż cena danej nieruchomości nie odzwierciedla, a przynajmniej nie musi odzwierciedlać jej rynkowej wartości, ponieważ może być ona w każdym indywidualnym przypadku modyfikowana wolą stron umowy sprzedaży, poprzez jej obniżenie albo podwyższenie. Cena nieruchomości nie stanowi więc jej wartości, a jedynie finansowy miernik zgodnej woli stron wyrażonej w zawartej umowie sprzedaży.

Rynkowa wartość nieruchomości jest wielkością określaną przede wszystkim na przykładzie cen sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podobieństwo nieruchomości określa się przy tym na podstawie zbieżności lub podobieństwa czynników, które przyjmowane są za mające wpływ na kształtowanie się cen w obrocie nieruchomościami na danym obszarze. Dokumentową zaś formą opisania i utrwalenia wszystkich czynności szacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli jednak, dla celów np. fiskalnych, istnieje konieczność ujednolicenia sposobów liczenia wartości każdej nieruchomości, dla wyliczenia wielkości opodatkowania podatkiem katastralnym, to nie jest faktycznie możliwe dokonanie wyceny każdej nieruchomości w drodze sporządzenia operatu szacunkowego. Sposobem dokonania powszechnej wyceny wszystkich nieruchomości ma być powszechna taksacja nieruchomości, jako procedura ustalania wartości przez pryzmat czynników wartościotwórczych, wspólnych dla wszystkich nieruchomości.

Prawne podstawy określające sposób dokonywania powszechnej [...]