Abstrakt

Podstawowym aktem prawnym normującym zasady, tryb i dokumentowanie wyceny nieruchomości jest ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2000 Nr 46, poz. 543 ze zm.; dalej: GospNierU). W ustawie tej zawarto przy tym szereg definicji dotyczących zarówno wyceny nieruchomości, jak i elementów samego postępowania służącego określeniu wartości nieruchomości.

Wyceną nieruchomości w ujęciu normatywnym jest postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Postępowanie to unormowane zostało zarówno w przepisach samej ustawy, jak i w rozporządzeniu wykonawczym Rady Ministrów z 21.9.2004 r. wsprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109; dalej: OperatR). Ponadto, reguły postępowania o charakterze instrukcyjnym przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, stanowiące standardy zawodowe, ustalane są przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (których funkcję w tym zakresie pełnią obecnie utworzone zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego) w uzgodnieniu z Ministrem Infrastruktury. Uzgodnienie standardów zawodowych podawane jest przy tym do publicznej wiadomości w drodze komunikatu publikowanego w Dzienniku Urzędowym Ministerstwa Infrastruktury. Naruszenie przepisów prawa przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, a także naruszenie standardów zawodowych przez rzeczoznawcę, skutkuje natomiast odpowiedzialnością zawodową (dyscyplinarną).

Określaniem wartości nieruchomości, w ujęciu przepisów GospNierU, jest w istocie określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Przedmiotem określenia wartości nieruchomości jest zatem prawna sfera uprawnień przysługujących danemu podmiotowi do nieruchomości. Mieniem jest bowiem własność i inne prawa majątkowe. Nieruchomość jest więc jedynie przedmiotem praw majątkowych, dlatego też wartością nieruchomości jest wartość uprawnienia przysługującego do nieruchomości. Szacowaniem zaś nieruchomości są czynności związane z określaniem wartości nieruchomości, a skoro dokonuje ich rzeczoznawca majątkowy, jako ustawowo uprawniony, a zarazem i zobowiązany, to w pojęciu szacowania nieruchomości mieści się [...]