Abstrakt
Spółdzielcze prawo do lokalu jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, dla którego może być założona księgi wieczysta. Już to samo decyduje o jego wyjątkowości w polskim systemie prawnym (zwłaszcza, że jest to rozwiązanie nieznane jakiemukolwiek innemu systemowi prawa rzeczowego). Dzięki dopuszczalności założenia księgi, prawo to zostało zaliczone w poczet praw posiadających „zdolność hipoteczną”, czyli mogących stanowić przedmiot hipoteki (art. 65 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej: KWU)1 stając tym samym pośrodku między innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi a prawem własności i prawem użytkowania wieczystego.
Droga ewolucji spółdzielczego prawa do lokalu
Wyjątkowość tego prawa podkreśla metamorfoza, jaką przeszło ono w swoim rozwoju dziejowym. Powstało jako nienazwane prawo regulowane statutami spółdzielni2, przekształciło się w ograniczone prawo rzeczowe, a w ciągu ostatnich lat coraz bardziej zbliża się do pełnego prawa własności. O tym ostatnim decyduje w pierwszym rzędzie szereg wypowiedzi Trybunału Konstytucyjnego, którego kolejne orzeczenia spowodowały, że treść tego prawa jest w chwili obecnej odległa od ogólnych zasad przyjętych dla ograniczonych praw rzeczowych. Ewolucja wydaje się potwierdzać poglądy, że prawo to ewoluuje w kierunku przekształcenia w przyszłości wszystkich spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność lokali3, choć przywrócenie możliwości ich dalszego ustanawiania z dniem 1.1.2003 r. - ustawą z dnia 19.12.2002 r. o zmianie ustawy ospółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058) przeciągnie niewątpliwie ten proces w czasie.
W swej pierwotnej wersji spółdzielcze prawa do lokali miały regulację odbiegającą nawet od ograniczonych praw rzeczowych i z prawem własności nawet nie miały jak konkurować. Dokonana przez art. 268 pkt 1 lit. a ustawy z 16.9.1982 r. - Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.; dalej: PrSpółU) z dniem 1.1.1983 r. zmiana art. 244 § 1 KC jednoznacznie zaliczyła własnościowe prawo do lokalu w poczet ograniczonych praw rzeczowych, natomiast dopiero ustawa z 25.10.1991 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw - o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 115, poz. 496) dokonała tego samego w odniesieniu do spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Ta sama ustawa przewidziała we wprowadzonym art. 223 § 5 PrSpółU wymóg zbycia własnościowego prawa do lokalu umową w formie aktu notarialnego - podczas gdy wcześniej wystarczała forma pisemna.
Jeszcze przed tą zmianą TK wyrokiem z 25.2.1999 r., 23/98 (opubl. OTK Nr 2/1999, poz. 25) orzekł, że „art. 228 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze przewidujący termin do wskazania jednej osoby jako dziedziczącej prawo jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w zw. z art. 21 ust. 1 i art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz z art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (Dz.U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175)” otwierając drogę ku dostosowaniu praw spółdzielczych do ogólnych zasad dziedziczenia.
Po zmianach dokonanych ustawą z dnia 25.10.1991 r. orzecznictwo TK wkroczyło szeroko w kształt regulacji spółdzielczego prawa do lokalu. Jako pierwszy ogłoszono wyrok Trybunału z 29.6.2001 r. (Dz.U. Nr 69, poz. 724), którym art. 215 § 1 PrSpółU został uznany za niezgodny z art. 32 w zw. z art. 2 Konstytucji RP oraz z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, wobec czego stracił moc z dniem 6.7.2001 r. W następstwie tego orzeczenia ustała jednopodmiotowość tego prawa, które uprzednio mogło należeć tylko do jednej osoby albo do małżonków.
Kolejny przełom [...]