Abstrakt

Rynek nieruchomości w procesie badania jego cech i wewnętrznych współzależności dostarcza nam wiedzy o poziomie cen transakcyjnych, poziomie czynszów, liczbie zawieranych transakcji, wpływie czasu na wysokość cen transakcyjnych i wielu innych właściwościach i współzależnościach. Pomiędzy różnymi zmiennymi odkrywamy powiązania, z których wnioski stanowią naszą uniwersalną wiedzę i wzbogacają doświadczenie. Badając transakcje rynkowe spostrzegamy m.in. to, że cena jednostkowa nieruchomości ma silny związek z jej lokalizacją, lub to, że stopień uzbrojenia w media istotnie wpływa na wartość nieruchomości gruntowej. Przy obserwowaniu zmian i zależności związanych z rynkiem nieruchomości ważną rolę odgrywa więc intuicja i doświadczenie rzeczoznawcy, jednak w zderzeniu z coraz większą liczbą danych cechy te mogą okazać się niewystarczające i dojdziemy do wniosku, że intuicja niewątpliwie jest potrzebna, ale wspierać ją powinny bardziej formalne podstawy badania prawidłowości dostrzeganych na rynku nieruchomości.

Narzędziem takim może stać się statystyka - jako nauka o metodach badania zjawisk masowych, a wprowadzona do praktyki wyceny nieruchomości metoda analizy statystycznej rynku, jako najnowocześniejsza z metod w wycenie nieruchomości podejściem porównawczym, jest właśnie narzędziem obserwacji pewnych zjawisk i prawidłowości w zakresie struktury, współzależności i dynamiki rynku nieruchomości. Tam bowiem, gdzie mamy do czynienia z dużą liczba przypadków o powtarzających się efektach, mamy też do czynienia z prawidłowością statystyczną.

Trochę nudnej teorii

Nie można - niestety - opowiadać o analizie statystycznej, bez wdrożenia podstawowego aparatu pojęciowego, jakim ta statystyka się posługuje. Na co dzień operujemy pojęciami, które w teorii statystyki traktowane są szczególnie. Pozbierajmy niektóre z nich.

Populacją generalną (zbiorowością) w badaniach statystycznych rynku nieruchomości nazywać będziemy na ogół zbiór wszystkich transakcji w zakresie pewnego rodzaju i obszaru rynku, a próbą - te z nich, które są nam znane, dostępne i na podstawie których chcemy wyciągać wnioski, dotyczące populacji generalnej. Pamiętać jednak należy, że aby uzyskane wyniki badania próby można było odnieść do populacji generalnej, próba musi [...]