Abstrakt

Jako jedną z przyczyn, które spowodowałyby wyparcie przez dług gruntowy hipoteki, wskazuje się możliwość zabezpieczenia długiem gruntowym wielu wierzytelności wynikających z różnych stosunków prawnych, bez potrzeby dokonywania nowych wpisów w księdze wieczystej, co ułatwiłoby restrukturyzację zadłużenia, a także kredytowanie na kolejnych etapach inwestycji przez różnych wierzycieli.

Trwające od szeregu lat przymiarki do rozszerzenia katalogu praw zastawnych na nieruchomościach wydają się w ostatnim czasie przybliżać do etapu realizacji legislacyjnej. Zasadniczą ich częścią jest wprowadzenie do prawa polskiego instytucji długu gruntowego na wzór regulacji obowiązującej w Niemczech. Prace te trwają dłuższy czas, gdyż już w roku 2000 zaprezentowano opracowany przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw: o księgach wieczystych i hipotece, kodeks postępowania cywilnego, o listach zastawnych i bankach hipotecznych, prawo o notariacie¹, który jednak nie doczekał się wniesienia do Sejmu. Elementem tego projektu było obok wprowadzenia instytucji prawa rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, hipoteki właściciela i hipoteki umownej łącznej także długu na nieruchomości wraz z instytucją listu długu na nieruchomości.

W międzyczasie zaszły w polskim prawie rzeczowym i prawie ksiąg wieczystych olbrzymie zmiany. Ustawą z 11.5.2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie z jednej strony przywrócono umowną hipotekę łączną (której przywrócenie zakładał projekt), ale także poważnie zmodyfikowano same księgi wieczyste - upraszczając procedury i wprowadzając księgę w systemie informatycznym.

W tej sytuacji projekt wymagał oczywiście określonych zmian. Ostateczną jego wersję zaprezentowano w Warszawie we wrześniu 2003 r. na ogólnopolskim seminarium: „Dług gruntowy. Prezentacja projektu ustawy. Wykorzystanie dla zabezpieczeń kredytowania inwestycji w nieruchomości”. W zaprezentowanej wersji projektu brak jest już rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym i hipoteki umownej łącznej. Pozostawiono natomiast hipotekę właściciela. Z odniesień historycznych trzeba dostrzec, że przygotowany projekt nie jest prostą realizacją założeń międzywojennej komisji kodyfikacyjnej, uproszczonych później wskutek zmian ustrojowych. Projekt komisji kodyfikacyjnej z 1937 r. zakładał wprowadzenie prawa rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym i hipoteki właściciela, ale nie zakładał instytucji długu gruntowego.

Ponieważ zaprezentowana wersja wraz z uzasadnieniem i opcjami dodatkowymi jest aktualnie prezentowana na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl), przyjmijmy ją dla dalszych rozważań.

Przyczyny poszukiwania zmiany

Wydaje się, że poszukiwanie nowego środka zabezpieczenia wierzytelności wynika w dużej mierze z poczucia nieelastyczności prawa hipoteki na podstawie obowiązującej regulacji. Można się jednak zastanawiać, czy to poczucie wynika nie tyle z istoty akcesoryjności prawa hipoteki, ile z przeszkód do elastycznego kształtowania tego prawa, wynikających z coraz bardziej sformalizowanej praktyki orzeczniczej wydziałów ksiąg wieczystych. W praktyce daje się obserwować [...]