Abstrakt
Przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną na gruncie ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej: WłLokU), stanowią przedmiot szczególnego unormowania. Regulacje te odbiegają jednak od zasad zarządzania nieruchomościami będącymi przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych (art. 199-209 KC).
Ustawa o własności lokali przewiduje odrębne zasady sprawowania zarządu w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych - czyli takich, w których liczba lokali wyodrębnionych, jak i nie wyodrębnionych przekracza siedem. Zarząd ten, jak słusznie podkreśla się w piśmiennictwie, wykazuje cechy zarządu pośredniego, ponieważ nie jest wykonywany bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, lecz czynności zarządu realizowane są przez zarząd, który w myśl art. 20 ust. 1 WłLokU, może być jednoosobowy lub kilkuosobowy. Zważyć należy na fakt, iż zasady wyznaczone przepisami WłLokU, mogą również obowiązywać we wspólnotach małych, z zastrzeżeniem warunku, że właściciele lokali podejmą uchwałę o zarządzie według reguł wynikających z WłLokU. Ponadto istnieje możliwość przewidziana przez art. 8 ust. 2 WłLokU, polegająca na tym, że współwłaściciele mogą określić zasady zarządu nieruchomością wspólną w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu.
Co mówi doktryna?
Określenie charakteru prawnego zarządu pozwoli na stwierdzenie, w jakim zakresie i w czyim imieniu zarząd może działać, a także jeżeli skutki prawne czynności dokonanej przez zarząd zależą od istnienia dobrej lub złej wiary wspólnoty mieszkaniowej, to wedle czego powinno się ją oceniać, czy według dobrej lub złej wiary zarządu, czy też wspólnoty mieszkaniowej1. Przyjmując tezę, że wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną, tzn. taką, która posiada tylko niektóre z typowych cech i atrybutów osób prawnych, należałoby zgodzić się z poglądem M. Nazara, że jednak charakter prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest bliższy organowi osoby prawnej aniżeli jej przedstawicielowi2.
W doktrynie prawa cywilnego powszechnie akceptowany jest pogląd, że [...]