Abstrakt
Ustalenie przez inwestora stopy zwrotu z inwestycji (stopy dyskontowej) jest kluczowym elementem rachunku ekonomicznej efektywności inwestycji. Stopa dyskontowa określa bowiem minimalną rentowność akceptowaną przez inwestora i umożliwia zastosowanie zdyskontowanych metod oceny efektywności inwestycji.
Właściwe ustalenie stopy dyskontowej jest zadaniem bardzo trudnym i skomplikowanym, gdyż na zachowanie się wartości pieniądza w czasie ma wpływ wiele czynników, które trudno uwzględnić w jednym wskaźniku. Zazwyczaj odpowiada ona stopie zwrotu wymaganej przez inwestora i powinna być równa rzeczywistej stopie oprocentowania kredytów długookresowych na rynkach kapitałowych albo stopie procentowej (kosztowi kapitału) płaconej przez kredytobiorcę. Stopa dyskontowa powinna normalnie odzwierciedlać alternatywny koszt kapitału, który odnosi się do poziomu stopy zwrotu, jaką inwestor uzyskałby inwestując gdzie indziej, przy założeniu takiego samego ryzyka finansowego dla porównywanych wariantów. Innymi słowy, stopa dyskontowa powinna stanowić minimalną stopę zwrotu, poniżej której przedsiębiorca będzie uważał, że nie opłaca mu się inwestować”1. Stopa dyskontowa powinna być ustalana z uwzględnieniem realnych możliwości na danym rynku inwestycyjnym. Zbyt wysoka jej wartość spowoduje, że wszystkie inwestycje zostaną uznane za nieopłacalne, zbyt niska zaś wskaże na realizację takich inwestycji, które pomnażają kapitał w tempie wolniejszym niż istniejące możliwości na rynku.
Metody wyznaczania stopy dyskontowej
Spośród metod mających zastosowanie w procesie wyceny wartości rynkowej nieruchomości należy wymienić za L. North następujące metody wyznaczania stopy dyskontowej2: [...]