Abstrakt

Doceniając znaczenie systemu wielokrotnego oferowania (z uwzględnieniem roli internetu), należy zauważyć, że jest on wprawdzie usprawnieniem pierwszego kontaktu pomiędzy klientem a pośrednikiem jako dysponentem oferty, lecz nie zmienia dalszego schematu postępowania związanego z obrotem nieruchomością. Nawet doskonale przygotowana, pod względem merytorycznym i graficznym, oferta w internecie nie zastąpi prezentacji obiektu w terenie, zapoznania się z dokumentacją prawną i techniczną oraz kontaktów osobistych w celu przeprowadzenia negocjacji poprzedzających zawarcie umowy.

Przygotowanie oferty rynkowej

Pojęcie oferty

Pojęcie oferty funkcjonujące w praktyce pośrednictwa w obrocie nieruchomościami różni się od definicji obowiązującej na gruncie prawa cywilnego. Zgodnie z art. 66 § 1 KC, przez ofertę rozumie się oświadczenie woli zawierające propozycję zawarcia umowy, jeśli określa istotne jej postanowienia. Przyjęcie oferty jest oświadczeniem woli drugiej strony skierowanym do oferenta (z odpowiednim zawiadomieniem) w terminie przez niego wyznaczonym. Prawnie skuteczne przyjęcie oferty powinno mieć charakter bezwarunkowy i obejmować wszystkie składniki wymagane przy zawieraniu umów przenoszących własność nieruchomości. Do zawarcia umowy transakcyjnej dochodzi przez złożenie oświadczeń obu kontrahentów.

W obrocie nieruchomościami z udziałem pośredników mamy do czynienia z różnymi formami zainteresowania potencjalnych kontrahentów poprzez reklamę i informacje kierowane do ogółu lub indywidualnie oznaczonych osób. Można przyjąć, że są to zaproszenia sformułowane w celu bliższego zapoznania się z propozycją transferu praw do nieruchomości lub zawarcia umów stwarzających wzajemne prawa i obowiązki związane z władaniem nieruchomościami. Zatem to, co w praktyce pośrednictwa określa się pojęciem oferty, jest zaproszeniem do rozpoczęcia rokowań (art. 71 KC) bądź jedynie wstępną prezentacją nieruchomości, wskazaniem jej cech pozwalających na ustalenie lokalizacji i władających nieruchomością.

Przyjęcie tak rozumianej oferty przez klienta jest dopiero początkiem szeregu działań, które przy sprzyjających okolicznościach, po przeprowadzeniu negocjacji, mogą doprowadzić do transakcji. W tej fazie [...]