Abstrakt

Ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.; dalej: GospNierU) w art. 180 stanowi, że usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami polegają na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia określonych kategorii umów, to znaczy zbycia i nabycia nieruchomości, spółdzielczych praw do lokali oraz najmu i dzierżawy. Przepis ten nie wyjaśnia, na czym w szczególności polegają zawodowe działania pośrednika. Wskazuje jedynie, aby były one ukierunkowane na obrót nieruchomością. Tak pojemną definicję czynności pośrednictwa ostatecznie wypełnia praktyka. Pośrednicy wypracowują w tym względzie określone zwyczaje. W ramach Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości podejmowane są próby ustalenia katalogu czynności w formie standardów. Stąd także wzięła się potrzeba usystematyzowania wiedzy o podstawowych zadaniach wykonywanych przez pośredników na rzecz zamawiających usługę.

Klasyfikacja czynności pośrednictwa

Czynności pośrednictwa można usystematyzować według szeregu kryteriów. Jednym z nich jest podział na:

1. czynności bezpośrednio zmierzające do zawarcia umów oczekiwanych przez zamawiających usługi,
2. czynności o charakterze pomocniczym.

Do pierwszej grupy można zaliczyć generalnie te działania pośrednika, które polegają na przygotowaniu w szerokim znaczeniu oferty obrotu nieruchomością, poszukiwaniu kontrahenta, prezentacji nieruchomości, prowadzeniu negocjacji, usuwaniu trudności pojawiających się na drodze do zawarcia umowy transakcyjnej. Natomiast czynności pomocnicze, wykonywane zasadniczo przez pomocnika pośrednika, mają charakter wspomagający wobec realizacji zadań ukierunkowanych wprost na obrót nieruchomością. Rozróżnienie tych dwóch rodzajów czynności w praktyce może nastręczać pewne trudności, gdyż ich znaczenie należy rozpatrywać w kontekście konkretnej usługi i okoliczności, w jakich ma być wykonana. Oznacza to, że w przygotowaniach do jednej transakcji kluczową rolę mogą odgrywać np. [...]