Abstrakt
Rokowania stanowią jeden z cywilnoprawnych sposobów zawarcia umowy na zbycie prawa własności lub ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, w rozważanym przypadku, stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Odpowiednikiem instytucji rokowań z ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.; dalej: GospNierU), są w Kodeksie cywilnym negocjacje, jako sposób zawarcia umowy polegający na wzajemnym dochodzeniu stron do konsensusu co do warunków zawieranej umowy.
Charakter prawny rokowań
Dla przeprowadzenia rokowań na zbycie nieruchomości stanowiącej własność publiczną pierwszeństwo w stosowaniu mają przepisy GospNierU oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 14.9.2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz. 2108; dalej: PrzetargR). Dopiero w sprawach nieuregulowanych tymi aktami prawnymi należałoby sięgnąć do przepisów KC, jako podstawowych reguł postępowania o charakterze w tym przypadku względnie obowiązujących.
Przykładem braku w przepisach GospNierU i w PrzetargR regulacji prawnych dotyczących skutków niezawarcia umowy zbycia nieruchomości, mimo prowadzonych rokowań, jest przepis art. 72 § 2 KC stanowiący, iż strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Pozorne prowadzenie rokowań na zawarcie umowy zbycia nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela lub przez potencjalnego nabywcę, oznacza, że przy wykazaniu takiego zamiaru przez drugą stronę rokowań i jego udowodnieniu, strona działająca dla pozoru poniesie odpowiedzialność odszkodowawczą. Rokowania nie mogą być bowiem traktowane jako sposób zawarcia umowy zbycia nieruchomości zależny w całości tylko od jednej ze stron, zwłaszcza że dla strony działającej w zamiarze skutecznego zawarcia umowy prowadzenie rokowań wiążę się z kosztami dotyczącymi organizacji rokowań (dla zbywcy nieruchomości) bądź kosztami udziału w rokowaniach (dla potencjalnego nabywcy obowiązek wpłaty zaliczki przed rozpoczęciem rokowań).
Istotnym elementem rokowań jest także ustalenie daty zawarcia umowy, którą w przypadku umowy przeniesienia własności nieruchomości lub ustanowienia prawa użytkowania wieczystego jest data podpisania aktu notarialnego dokumentującego w tej szczególnej, prawem przewidzianej formie fakt zawarcia umowy. Do zawarcia umowy w drodze negocjacji dochodzi bowiem z chwilą, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji (art. 72 § 1 KC). Jednakże umowy dotyczące prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego dla swej ważności muszą być zawarte w formie aktu notarialnego, co z procedury negocjacji czyni prawnie określony sposób wyłonienia nabywcy nieruchomości na wynegocjowanych warunkach z możliwością skutecznego dochodzenia przed sądem cywilnym wydania orzeczenia nakazującego złożenie oświadczenia woli odpowiednio: o zbyciu lub o nabyciu prawa własności lub o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.
Formą publicznego wyboru nabywcy nieruchomości stanowiącej przedmiot mienia publicznego jest [...]