Abstrakt
Jedną z komplikacji obrotu nieruchomościami jest to, że część z nich stanowi nieruchomości wynajęte, czyli użytkowane aktualnie przez określone podmioty na podstawie umów najmu. Nie oznacza to, że nieruchomość, która jest wynajmowana, nie może zostać przez wynajmującego zbyta. Uprawnienie umowne najemcy nie może bowiem przeszkodzić realizacji nadrzędnego prawa, jakim jest przysługujące wynajmującemu prawo własności do nieruchomość.
Dla uporządkowania relacji w układzie: wynajmujący - najemca - nabywca wynajmowanej nieruchomości, ustawodawca przewidział szczególne rozwiązanie, określające pozycję prawną jej nabywcy. Chodzi w tym wypadku o art. 678 i 679 KC, wprowadzające z jednej strony, wstępowanie przez nabywcę w stosunek najmu, z drugiej zaś strony, możliwość wypowiedzenia przez niego umowy najmu.
Art. 678 KC [Zbycie przedmiotu najmu] § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. § 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Art. 679 KC [wypowiedzenie przez nabywcę] § 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. § 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy. |
Mimo na pozór jednoznacznej konstrukcji, rozwiązanie powyższe budzi w praktyce istotne kontrowersje, zasługujące na odrębne [...]